מחבר: oroni3y8_admin

החוק מאפשר לאזרח לערער על  שומתו של השמאי מטעם הועדה והחוק אומר כי רשאי כל מי שקיבל תשלום של היטל השבחה מהועדה המקומית להגיש שומה נגדית
שהכין שמאי מקרקעין מטעמו ולהגישה כשומה אחרת לוועדה המקומית. נושא זה חשוב מאוד מפני שהחוק מאפשר לבעל המקרקעין להגיש שומה נגדית ולא פוסק באופן שרירותי. 

גם לאחר שבחרנו באזור מתאים אשר עונה על צפיותינו וגם לאחר שקיבלנו החלטה לגבי מס' החדרים הרצוי,
יש לקחת בחשבון כי שווי הנכס ישתנה בהתאם למס' החדרים ולכן זהו פרמטר חשוב מאוד ומרכזי בקבלת ההחלטה ע"י.
ייתכן מאוד כי אנו "חייבים" דירת 4 חדרים אך מחירי דירות ארבעה חדרים כל כך גבוהים באזור , כך שידנו לא משגת ולכן נאלץ לבחור בשכונה אחרת.
לכן, בטרם קבלת ההחלטה לעניים הרכישה , יש לבחון בצורה מעמיקה את המחירים באותו אזור בו אנו מעוניינים לגור.
בחינת המחירים באזור הינה חשובה ביותר וכדאי לקונה הפוטנציאלי להיעזר בכמה שיותר אנשי מקצוע , על מנת לקבל את התמונה המקיפה ביותר לעניין ערכי הדירות באזור.
בערים רבות, פועלים מתווכים אשר עוסקים שנים רבות באותה עיר ואף באזורים ספציפיים בעיר כך שרמת הידע והמיומנות שלהם באותו אזור גדולה מאוד.
בעיר מודיעין לדוגמא, מרבית משרדי התיווך חילקו את העיר לאזורים כאשר מס' מתווכים מתמקצעים באותו אזור וכך הלקוח מקבל את המקסימום ידע מאותו מתווך.
מעבר לבדיקת המחירים אצל מתווכים, אני ממליץ להיכנס לאתר של רשות המיסים כאשר אתר זה פתוח כיום לכולם ובו ניתן לקבל את עסקאות המכר אשר בוצעו לאחרונה בסביבה.
האתר ידידותי מאוד לגולש ובו ניתן להכניס את כתובת הרחוב בו ממוקם הנכס או את הגוש והחלקה לזיהוי. ברצוני להדגיש ולציין כי האתר אומנם ידידותי,
אבל עדיין לוקה בחסר בחלק גדול מדיווחיו כאשר שטח הנכס וקומתו לא תמיד מדויקים וכן לא ניתן לדעת מעיון באתר מהו מצבה הפיזי של הדירה.
כיום, רוכשים רבים פונים לשמאי מקרקעין אשר יבחן את שווי הנכס בטרם רכישתו . מומלץ לשכור שמאי מקרקעין הפעיל באותו אזור,
מכיר את רמת המחירים ויכול לבחון נכונה את העסקאות המדווחות במס שבח. היכרות האזור הינה חשובה ביותר ואפילו קריטית בשל העובדה
כי לעיתים אפילו ברחוב מסוים קיימים הבדלי שווי בין שני ציידי הרחוב כאשר שמאי אשר מכיר את האזור יוכל לנתח נכון ומקצועי את עסקאות המכר. 
בדיקה מקדמית זו אינה רק בעבור קביעת שווי הנכס ביחס לסביבה אלא באה לתת תשובות לרוכש גם לגבי היתרי הבניה, זכויות הבניה במידה וקיימות וכיו"ב. 
חלק לא קטן של הרוכשים, מדלג על בדיקת השמאי וחותם על חוזה הרכישה . יש לקחת בחשבון כי לאחר החתימה על חוזה הרכישה,
קשה מאוד עד בלתי אפשרי לחזור מהחוזה ללא תשלום קנס. מוכרים לי באופן אישי מס' לא קטן של מקרים כאשר כבר נחתם חוזה המכר
ואז התברר לרוכש כי בנכס נבנתה תוספת בניה ללא היתר . או מוכר אשר הבטיח לרוכש כי ניתן לבנות עוד שני חדרים אך בפועל כל זכויות הבניה נוצלו ולא במקרים
שכאלו מוצא את עצמו הרוכש מול שוקת שבורה ומתחילה מסכת של משא ומתן למציאת פתרון. במידה והיה מבצע בדיקה ע"י שמאי מקרקעין והיה מציג את כל המידע כולל מצבו התכנוני המפורט של הנכס,
כל העניין היה נמנע. אם נקיש בדיקה זו לחיי היום יום ניתן לומר כי רוכש רכב אשר עלות כ- 50,000 ₪ לא היה רוכשו ללא לקיחת הרכב לבדיקה במכון רישוי על מנת לבחון שהרכב תקין,
לא עבר תאונות וכו', ורק לאחר קבלת המסמך ממכון הרישוי מקבל החלטה האם לרכוש את הרכב. לעומת זאת, ברכישת נכס מקרקעין אשר שווי גבוה מאוד, עסקה חשובה מאוד בחיי הרוכש ,
הרוכש לא מבצע בדיקה לפני הרכישה. המלצתי הינה כי בטרם רכישה, ועל מנת לעזור לרוכש לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר, לפנות לשמאי מקרקעין שהינו גוף אובייקטיבי לגמרי ,
על מנת שייבחן את העסקה , ייבחן את הנכס והמצב התכנוני / משפטי ויביא בפניכם את כל הנתונים כך שתוכלו לקבל החלטה נכונה בעניין הרכישה.
יש לזכור כי בדרך כלל הרוכשים נעזרים בגוף פיננסי על מנת לממן את קנייתם. יש לזכור כי הבנקים לא ייתנו משכנתא על שטחי בניה אשר אינם מהווים חלק מהיתר הבניה ולעיתים ,
במקרים בהם קיימות בנכס חריגות בניה , הרוכש מוצא את עצמו עם מימון נמוך יותר מאשר תכנן. במקרים רבים כאשר אני מגיע לנכסים במסגרת עבודתי נאמר לי ע"י הרוכש "
אבל החדר בנוי כבר"? ואני שב ומסביר לו כי לפי נוהלי הבנק אנו נדרשים לבצע שווי לבטוחה לאשראי ובשווי שכזה גם אם החדר בנוי אך ללא היתר, שטח זה לא יילקח בחשבון ויתרה מכך,
יש לתת הפחתה בגין עלויות התאמה להיתר כך ששווי הנכס אף יורד. עניין שווי שוק ושווי לבטוחה לאשראי ומה שבניהם, ייבחן ע"י בכתבה נפרדת.