Welcome to WordPress. This is your first post. Edit or delete it, then start writing!
מחבר: oroni3y8_admin
-
תעשיה
נשמח לתת לך שירות!
בשנים האחרונות אנו עדים לשינוי מגמה בכל מה שקשור לביקושים לשטחי תעשייה הן באזור מטה יהודה/ בית שמש והן באופן כללי באזורים שונים במדינת ישראל.
שוק הקרקעות לתעשייה היה רדום במשך שנים רבות כאשר באזורי פריפריה רבים היה ניתן להבחין ברמות ביקושים נמוכות מאוד לעיתים אפסיות.
גם באזור מטה יהודה/ בית שמש , היו תקופות בהן שווקו מגרשי תעשיה ע"י המנהלת ורשות מקרקעי ישראל
כאשר בתוצאות המכרז ניתן להבחין כי בחלק גדול מהמגרשים כלל לא הוגשו הצעות ובחלק שכן הוגשו , היו הצעות מועטות ובמחירי מינימום.בתחילה אדגיש ואציין כי כל אזור תעשיה יש לו את רמת הביקוש אליו הנובעת בין היתר בשל מיקומו וקרבתו לצירי תנועה מרכזיים , רמת הפיתוח המצויה באותו אזור תעשיה,
הרכב העסקים המצוי בו וכן אופי השימוש באותו אזור תעשיה. לדוגמא, אזור התעשיה המערבי- בית שמש , הינו אזור תעשיה המאופיין ברובו הגדול בשימושי תעשייה כבדה ,
מפעלי מתכת גדולים ושטחי אחסנה גדולים הן אחסנה פתוחה והן אחסנה מקורה. אזור התעשיה מפותח ברמה סבירה, כבישים , מדרכות ותאורת רחוב אך ממוקם לא בצמידות לעיר .
כמו כן, אזור התעשיה המערבי סבל מאי הגעת תחבורה ציבורית אליו ומכאן שקיים קושי מהותי בשינוע העובדים למפעלים , מה שמייקר בסופו של יום את עלותם.
לעומתו, אזור התעשיה הצפוני של העיר, ממוקם בצמידות לעיר עצמה ומאופיין בחלקו הגדול בשימושים מעורבים.
דהיינו במהלך השנים ניתן להבחין כי השימושים אשר במקור הו תעשיה מסורתית משתנים כיום לשימושים המערבים מסחר.על אף שקיימת בעיה די מהותית של גישה וחניה באזור התעשיה הצפוני, עדיין ניתן לקבוע כי בשל מיקומו ואופיו מדובר באזור התעשיה בעל רמת הביקושים הגבוהה ביותר.
אזור התעשיה הר טוב מחולק ל- אזור הר טוב א' ואזור הר טוב ב' כאשר הר טוב א' הינו הוותיק יותר ומאופיין במבנה תעשיה ותיקים ברובם בני 1-3 קומות.
רמות הביקושים להר טוב א' נשארו קשיחות לאורך שנים רבות . באזור התעשיה הר טוב ב' הסיפור שונה במקצת.
במהלך ה- 15 שנים האחרונות היו מס' רב של מכרזים באזור התעשיה כאשר בתחילת השיווק רמת הביקושים הייתה נמוכה מאוד וכן מחירי הזכייה היו נמוכים מאוד.מצב זה היה קיים כעשור כאשר לא הייתה נהירה של יזמים להר טוב ב'. בשנים האחרונות כאשר שוק המקרקעין בתעשייה קיבל תפנית והמחירים עלו בכל אזורי הארץ, הר טוב ב' החל להוות אלטרנטיבה ליזמים בתחום התעשיה.
באזורי תעשיה כגון " ישפרו וליגד סנטר הממוקמים בפאתי העיר מודיעין חלה עלייה חדה במחירי מגרשי התעשיה כך שרוכש פוטנציאלי כבר לא יכול לעמוד במחירים באתן אזורי התעשיה .
דוגמא, באזור התעשיה ישפרו , הערכים לדונם הינם כ- 5,000,000 ₪ ותלוי בכמה דונם מדובר. כאשר מדובר בדונם בודד הרי שהמחיר גבוה מכך.
גם באזור התעשיה ליגד סנטר, שווי דונם הינו מעל 3,000,000 ₪. כך שאזור התעשיה הר טוב מהווה עדיין פתרון זול ליזמים המעוניינים להשקיע בקרקע לתעשיה.
בנוסף, כביש מס' 38 המהווה עורק תחבורתי ראשי לעיר בית שמש והיה במשך השנים האחרונות פקוק באופן קבוע שודרג ושופץ בשנה האחרונה וכיום הנסיעה בכבוש זה נוחה ומהירה.
פתרון תחבורתי זה הינו בין הגורמים לעליית הביקושים לאזור כאשר רוכש יודע כי הגישה לאזור התעשיה נוחה, מהירה וניתן לספק סחורה באופן מידי ללא בעיות פקקים.משכך, גם הפתרון התחבורתי וגם עליית המחירים באזורי תעשיה אחרים, יצרו עלייה חדה ברמת הביקושים לאזור התעשיה הר טוב.
ניתן להבחין כי בשני מכרזים אשר פורסמו ע"י רשות מקרקעין ישראל למגרשי תעשיה בהר טוב ב', בהפרשים של כ- חצי שנה בין המכרזים, התקבלו תוצאות שונות ממה שהורגלנו עד היום.
כמו כן, מעבר לתוצאות שהתקבלו , יש לבחון את כמות המציעים למכרז מה שיראה בהכרח את רמת הביקושים לאותו אזור תעשיה.במכרז הראשון התקבלו תוצאות אשר שיקפו ממוצע לדונם של כ- 1,000,000 ₪ – 1,100,000 ₪ כולל פיתוח ואילו במכרז האחרון התקבלו תוצאות המשקפות ממוצע לדונם של 1,350,000 ₪ – 1,500,000 ₪ .
הפרש הזמן בין שני המכרזים הינו כחצי שנה ולכן הפרשי המחירים כפי שהתקבלו לדונם גבוהים.יש לציין כי מדובר בממוצעים בלבד והיו הצעות זוכות אשר שיקפו שווי של 1,800,000 ₪ לדונם ואף למעלה מכך. במגרשי התעשיה בשטח של דונם התקבלו הצעות על כ- 2,000,000 ₪.
מלבד הקפיצה הגדולה כפי שמשתקפת בנתוני הזכייה, כמות ההצעות אשר הוגשו לכל מגרש הייתה גדולה מאוד, מה שלא היה עד היום. בנוסף, מניתוח תוצאות המכרז ניתן להבחין כי בניגוד למכרזים קודמים,
למכרז האחרון נכנסו "שחקנים" חדשים אשר לא היו מוכרים עד היום באזור. חברות נדל"ן והשקעות גדולות אשר זיהו את הפוטנציאל הגלום באזור התעשיה הר טוב ב' ומעוניינים לרכוש מגרשים באזור זה.
נראה כי עליות המחירים חלות ספציפית באזור תעשיה זה אך כאשר אנו בוחנים את כלל אזורי התעשיה בארץ ובעיקר באזור הדרום ניתן להבחין כי עלייה זו ברמת הביקושים לא פסחה על אזורי תעשיה אחרים
וניתן להבחין גם שם בעלייה ברמת הביקושים ובעלייה בערכי השווי.אם נבחן את אזור התעשיה קריית גת נבחין כי חלה עלייה גדולה בערכי השווי, גם באזור התעשיה "מבצע" אשר ממוקם בקרבת בני עייש התקבלו תוצאות מכרז רשות מקרקעי ישראל אשר מצביעות על ערכי שווי של כ- 1,300,000 ₪ לדונם.
כנ"ל באזור התעשיה באר טוביה, כנות אשקלון וכו'. רמת הביקושים הגוברת לתעשייה נובעת בין היתר לדעתי בשל העובדה כי אפיקי השקעה אחרים כמעט ולא קיימים כאשר מכרזי מגרשי מגורים הינם רק למחיר למשתכן,
במכרזי מסחר מתקבלים תוצאות גבוהות מאוד ועל כל מגרש יש הצעות רבות מאוד כך שהאופציה של מגרשי תעשיה עדיין מהווה אלטרנטיבה ליזמים.
מעניין יהיה לעקוב אחרי ההתפתחות של אזור התעשיה הר טוב ב' בעיקר לעניין מכירת מגרשים ביד שניה ולא לפי מכרז.כמו כן, האם דמי השכירות המשולמים כיום יישארו כאשר הינם על הצד הנמוך ואינם משקפים את שווי הקרקע או שמא דמי השכירות יעלו לרמה גבוהה יותר אשר תשקף את ערכי הקרקע הגבוהים כפי שהתקבלו במכרז האחרון.
יש לקחת בחשבון כי היצע המגרשים לתעשייה באזור התעשיה הר טוב ב' גדל באופן משמעותי מה שאמור להביא להצפה של מבנה תעשיה ויש לבחון האם יהיה ביקוש לשכירות באזור התעשיה או שמא מרבית היזמים ייבנו מבנים לשימוש עצמי.
יש לזכור כי טרם בוצע כל שיווק המגרשים באזור וכי יש צפי לשיווק של עוד עשרות דונמים ע"י רשות מקרקעי ישראל.רוצה לשמוע עוד טיפים או להתייעץ עם משרדינו ?
-
דירות להשקעה
נשמח לתת לך שירות!
לעיתים דחופות פונים אליי הן לקוחות והן מכרים באמירה " אם אתה שומע על איזה נכס להשקעה, תעדכן אותי"
הגאות בענף הנדל"ן בשנים האחרונות הפכה חלק לא מבוטל מתושבי המדינה למשקיעים קטנים כאשר הרעיון להשקיע בנדל"ן קוסם לרבים מאיתנו .
רכישת דירה להשקעה הינה אחת הדרכים ליצור הון פאסיבי מעבר להכנסה הקבועה. נשאלת השאלה האם רכישת נכס להשקעה מתאימה לכל אחד?
או שמא מדובר בתהליך הטומן בחובו לא מעט סיכונים. הגאות בשוק הנדל"ן המקומי בשנים האחרונות הביאה משקיעים רבים אשר עד כה
העדיפו להשקיע באפיקים אחרים בעיקר בתחום הבנקאות ופחות בנדל"ן. ברכישת נכס להשקעה, המשקיע מרוויח הן מהשכרת הנכס לאורך שנים
,הנאה מהתשואה המתקבלת ולא פחות חשוב מעליית מחיר הנכס במהלך השנים. על מנת שההכנסה תהיה יציבה ורווחית,
חשוב לקחת בחשבון מספר שיקולים אשר יסייעו בעת תהליך הבחירה של דירה נכונה להשקעה:כאשר אנו רוכשים נכס באזור ותיק והדירה הינה דירה ישנה, יש לקחת בחשבון כי הבעיות יצוצו במהלך השנים ובעל הנכס יהיה צריך לתת מענה על כל בעיה שתצוץ.
לעומת זאת, דירה חדשה שנרכשת מקבלן או דירה שעברה שיפוץ מאסיבי בשנים האחרונות. הסיכוי בה יהיו בעיות קטן יותר ולכן הרוכש קונה גם שקט לתקופה ארוכה.
לכן אחד השיקולים בעת הרכישה הינו יכולתו של הרוכש אכן לתת מענה בעת הצורך במקרה של בעיות.
יש לציין כי רוכשים רבים קונים נכסים אשר מצבם הפיזי ירוד, מבצעים שיפוץ מאסיבי בעת הרכישה על מנת למנוע בעיות עתידיות.כאשר אנו רוכשים דירה להשקעה אנו שואפים כי הדירה תהיה מתאימה לכמה שיותר רוכשים ובניהם- זוגות מבוגרים, בעלי משפחות, זוגות צעירים וכו'.
לפיכך כאשר הדירה נגישה הן מבחינת מיקומה הן מבחינת בניין עם מעלית , הן מבחינת חניה נגישה , הרי שהיצע הרוכשים הפוטנציאלים יהיה גדול.הרוכש צריך להיכנס לנעליו של שוכר פוטנציאלי ולחשוב מה חשוב לאותו שוכר על מנת שיוכל להישאר בדירה לטווח ארוך.
אני מכיר מס' ערים אשר נבנו בהן פרויקטים בצמידות לים, נוף פנורמי מדהים אך טרם נבנו באזור מרכזי קניות, בתי ספר וגנים ולכן רוכש דירה באזור שכזה יכול למצוא את עצמו עם שוק שוכרים מצומצם מאוד
כאשר בעלי משפחות יעדיפו דווקא את מרכז העיר , עם כל השירותים הנלווים, פחות הסעת הילדים לחוגים ולבית הספר כאשר כל מבני הציבור קרובים.
במקרה שכזה ניתן להבחין כי שוכרים ישכירו את הנכס שנים רבות ובעל הבית יזכה לתקופה ארוכה של שקט.לקוחות רבים אינם לוקחים בחשבון כי ברכישת נכס נוסף קיימות עלויות נוספות מעבר למחיר הרכישה עצמו. לדוגמא, מס הרכישה מוגדל ומגיע ל 8% מערך הנכס הנרכש. כמו כן,
יש לשלם בעבור עורך הדין המבצע את חוזה המכר, כאשר בעסקה מעורב מתווך אזי יש לשלם גם בעבור התיווך סכום שנע בין 1.5%- 2% מערך הנכס. בנוסף,
במידה והנכס במצב פיזי ירוד יש לשפצו על מנת להכשירו ברמה סבירה כך שיהווה אופציה לשוכרים. מעבר לתשלומים אלו אשר יכולים להגיע לעיתים לעשרות אלפי שקלים ( תלוי במחיר הדירה)
יש לקחת בחשבון את עלויות המימון מהבנק. בהנחה כי לאותו רוכש אין את כל הכסף לתשלום ונאלץ לקחת הלוואה מאחד הבנקים למשכנתאות, הרי שבעבור ההלוואה משלם ריבית לבנק.
בשנים האחרונות הריבית לבנק הייתה נמוכה באופן יחסי ולכן ניתן היה להבחין במשקיעים רבים אשר רכשו נכסים באמצעות הלוואות מהבנקים.
לאחרונה, ניתן להבחין בעליית הריבית על המשכנתא ובמקביל חלה ירידה חדה בכמות המשקיעים . נקודה לא פחות חשובה הינה העובדה כי הכנסה משכירות חייבת בתשלום מס .- פטור ממס (מלא או חלקי) על השכרת דירה
- חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
- חיוב במס לפי מדרגות המס.
משכיר הדירה צריך לקבוע את המסלול שמתאים לו, סביר להניח כי יבחר במסלול שיביא לחבות המס הנמוכה ביותר.
יש לקחת בחשבון כי בפועל, רוב המשכירים שלהם דירה אחת אשר מושכרת, נמצאים במסלול הפטור ממס .
על מנת להיכנס לתנאי הפטור על הנכס לעמוד בקריטריונים הבאים: הדירה מיועדת לשמש למגורים. הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד.
ניתן גם להשכיר לחבר בני אדם, אך נדרש כי עיקר פעילותו של חבר בני האדם הוא למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה,
לבריאות ולסעד ופעילותם אינה לצורכי רווח ובלבד שהתקבל אישור מנהל רשות המסים לחבר בני האדם השוכר. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד,
ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.
פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של כ-5 אלף שקל (הסכום מתעדכן באופן שוטף!)
פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור של כ-5 אלף שקל אולם אינו עולה על כפל תקרה זו כ-10 אלף שקל יש לחשב את הפטור באופן הבא:
שלב א – מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית (משכר דירה שהתקבל בפועל) את סכום תקרת, הפטור, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף.
שלב ב – מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף. ההפרש המתקבל הוא הסכום, הפטור.
שלב ג – מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל מפחיתים את, הסכום הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס. וב לאזור מגוריכם.
היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור 10,000 שקל, לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס.
במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.מסלול זה תקף תחת התנאים הבאים:- הדירה משמשת למגורים בישראל.
- ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק.
יש לקחת בחשבון כי במידה ובעל הנכס בחר במסלול זה הוא אינו זכאי לניכוי ההוצאות אשר הוצאו בייצור ההכנסה משכר הדירה ובניהם הרבית על המשכנתא,
עלות אחזקת הנכס וכו'. במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 20 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.בעלים אשר בחר במסלול זה ישלם מס לפי שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו.
רוצה לשמוע עוד טיפים או להתייעץ עם משרדינו ?
-
שכונות ההרחבה במושבים
נשמח לתת לך שירות!
מזה שנים רבות אני עורך חוות דעת בעבור משקים חקלאיים ובתים בשכונות ההרחבה של המועצה האזורית מטה יהודה.
במהלך השנים ליוויתי מבחינה שמאית שכונות הרחבה רבות במועצה האזורית , בחלקן נבנו במהרה ובחלקן לקח זמן רב עד לאכלוסן המלא.
בתחילה אציין כי גם במטה יהודה כמו בכל אזור אחר בארץ, קיים שוני לעיתים גדול בין המושבים המצויים באותו תחום שיפוט.
שוני זה קיים לדעתי בשל שני פרמטרים עיקריים האחד, מיקום המושב וקרבתו לערים מרכזיות והשני הרכב האוכלוסייה הקיים באותו מושב (המרקם האנושי).
אמנה מס' דוגמאות: מושבים הממוקמים בצמידות לעיר ירושלים כגון: אורה, עמינדב, בית זית, שואבה ,
בית נקופה וכו' נחשבים למושבים טובים ומבוקשים יותר במועצה האזורית.
הקרבה הפיזית לעיר הגדולה, הנגישות המיידית הן למרכזי התרבות והפנאי שהעיר מציעה , מקומות עבודה,
בתי חולים, מבחר בתי ספר וכו' הינם בין הגורמים לביקוש הגבוה לגור באותו מושב.
חלק לא מבוטל של המתגוררים באותם מושבים עובדים בעיר הגדולה והקרבה חוסכת זמן רב בנסיעה מהבית למקום העבודה.גם מושבים כגון : טל שחר ורמת רזיאל אשר אינם ממוקמים בקרבת עיר ראשית אך הרכב האוכלוסייה במושבים אלו טוב,
מוכרים כמושבים טובים ומבוקשים במטה יהודה. מושב כגון טל שחר אשר אינו ממוקם בקרבת עיר ראשית אך נגיש מבחינת כבישים ותחבורה
( כביש מס' 3) לערים מרכזיות נחשב כמושב טוב מבחינת מיקומו. גם רמת רזיאל אשר אומנם אינו ממוקם בקרבת ערים מרכזיות
אך נחשב מושב בעל מירקם אנושי טוב וכן במיקום טופוגרפי מדהים בו קיים נוף בחלק גדול מהמקרקעין , מוכר כמושב איכותי ומבוקש במטה יהודה.
לעומתם מושבים הממוקמים הרחק ממרכזי ערים כגון: לוזית, שדות מיכה, תירוש, גפן וכו', נחשבים למושבים בהם רמת הביקוש נמוכה יותר.
במושבים אלו לרוב לא נבנתה כלל שכונת הרחבה והישוב הוותיק נותר כישוב בו מתגוררת אוכלוסייה ותיקה מאוד,
לא נבנים גני ילדים ומבני ציבור נוספים ורמת הפיתוח בישובים אלו ברמה נמוכה מאוד.
במצב זה , גם רמת הביקושים לאותו מושב נמוכה מאוד והמצב ממשיך כך שנים רבות.
אין לי ספק כי הקמת השכונות החדשות במושבים מה שמוכר כ"שכונות ההרחבה"
תורמות בצורה משמעותית להתפתחות המושב וכחלק בלתי נפרד מכך גם לגידול משמעותי ברמת הביקושים לאותו מושב.נתקלתי במהלך עבודתי בלא מעט מושבים אשר מנהלים שנים רבות מלחמות פנימיות בין בעלי המשקים על השאלה האם כן להקים שכונת הרחבה או לא.
לדעתי אין בכלל ספק כי הקמת שכונת הרחבה במושב הינה כורך המציאות ותורם בצורה משמעותית הן להתפתחות המושב והן לרמת הביקוש לאותו מושב.
כאשר מגיעה אוכלוסייה חדשה של זוגות צעירים, הם מביאים עימם משב רוח צעיר וראיה צעירה וחדשנית לגבי אופי הישוב וקצב ההתפתחות שלו.
לעיתים הדבר מתנגש עם תפיסת האוכלוסייה הוותיקה והרצון של אוכלוסייה זו לקבל החלטות לבד . לדעתי, תפיסה זו של המושבים הוותיקים הינה טעות אשר מממשיכה לבסס את הביקושים הנמוכים לאותם מושבים
ולא נותנת סיכוי כלשהוא לאותם מושבים כן להתפתח ולמשוך אוכלוסייה חדשה ואיכותית. כאשר מגיעה אוכלוסייה חדשה, מגיעות איתה גם הדרישות לרמת פיתוח סבירה, כבישים, מדרכות,
מגיעות הדרישות למבני ציבור ברמה שיוכלו לתת מענה ראוי לתושבים, מגיעות הדרישות לגני ילדים, גנים ציבוריים וכו'.אין ספק כי הדבר "מעיק" לעיתים על האוכלוסייה הוותיקה אשר אינה רגילה לדרישות אלו אך פעולות אלו משביחות ללא ספק את המושב , משרתות את כלל התושבים וכפועל יוצא מעלות בסופו של יום את רמת הביקוש לאותו מושב.
יש לזכור כי כאשר רמת הביקוש עולה אין הדבר נעצר רק בשכונת ההרחבה אלא הביקושים גוברים גם למשקים חקלאיים במושב , כך שבסופו של דבר כל המושב מרוויח הן בעלי המשקים והן בעלי המגרשים בהרחבה.
מעבר לעלייה בביקושים מבחינה נדלנית, יש לזכור כי נעים יותר לחיות בסביבה בה רמת הפיתוח סבירה, בה יש גני ילדים ברמה ולא מבנים ישנים אשר הוסבו במהלך השנים לגנים.
ניתן להבחין כי מושבים אשר הפנימו את התפיסה הנ"ל וקידמו את שכונת ההרחבה אכן התפתחו ברמה טובה , המושבים נראים ויזואלית טוב יותר,
נכנסה אוכלוסייה חזקה אשר דרשה אך בסופו של דבר כולם הרוויחו מהשיפורים אשר בוצעו. לעומתם המושבים אשר התעקשו וממשיכים להתעקש לא לבנות שכונת הרחבה חדשה,
נותרו מושבים בהם רמת פיתוח נמוכה מאוד, אין מספיק מבני ציבור והאוכלוסייה הצעירה עוזבת את המושב ועוברת לעיר או למושבים סמוכים בהם יש מענה לצרכי הילדים .ניתן לקחת כדוגמא את מושב לוזית אשר מיקומו אינו בקרבת ערים מרכזיות ומיקומו זה יצר רתיעה אצל רוכשים פוטנציאלים אשר מעוניינים לגור במושב.
המושב הפנים את העניין והחליט לבנות שכונת הרחבה במושב מה שיגדיל את כמות התושבים וייתן פתרון גם לבני המושב המעוניינים להישאר ולהתגורר במושב.
ואכן, שכונת ההרחבה של לוזית נבנית בשנים האחרונות, עדיין נותרו מגרשים ריקים אשר טרם החלו בבניה אך ניתן להבחין בחלק לא מבוטל של בתים בהם כבר מתגוררים,
חלק מהבתים בשלבי בניה וחלק מגרשים ריקים בהם טרם החלו בבניה. כמו כן, ניתן להבחין כי ככל שהבניה מתקדמת והשכונה מתפתחת עולים גם מחירי המגרשים , תהליך טבעי לגמרי.לעיתים, זמן הקמת שכונת ההרחבה הינו ארוך והבניה בשכונה מתבצעת באיטיות לאורך שנים. הדבר נובע בעיקר בשל רמת ביקוש נמוכה בשלב הראשון לאותו מושב
כאשר לאט לאט כאשר השכונה מתחילה להתאכלס, רמת הביקוש עולה וכך קצב הבניה והאכלוס. כדוגמא, ניתן לתת את ההרחבה במושב גבעת ישעיהו,
שכונת ההרחבה נבנתה במהלך מס' רב של שנים כאשר בתחילה תושבי ההרחבה הראשונים היו מתגוררים כמעט לבד בכל אשכול ובמהלך השנים חל גידול משמעותי
ברמת הביקושים לשכונה והחלה בנייה מאסיבית יותר עד להשלמת השכונה. לעומתה, לא הרחק מגבעת ישעיהו בהרחבה של מושב נחושה
ניתן להבחין בהרחבה אשר קיבצה סביבה אוכלוסייה דתית לאומית מאוחדת אשר הגיעה ממס' אזורים מרכזיים ביחד עם רוכשים בודדים.
להרחבה זו הגיעו קבוצות רוכשים מרחובות, רמת בית שמש, גוש עציון, וירושלים. בתחילה, מחירי המגרשים היו נמוכים מאוד
ומחירים אלו טיפסו וטיפסו עם השנים כאשר החלה השכונה להיבנות ונקבע מירקם האוכלוסייה המאפיין אותה. נחושה הינה דוגמא לשכונת הרחבה שלמרות מיקומה המרוחק,
השכונה נבנתה במהירות, רמת הביקושים עלתה כל הזמן כאשר אין ספק כי הדבר נובע בראש ובראשונה מהרכב האוכלוסייה האיכותי והטוב אשר הגיע לשכונה החדשה.
גם אני למרות ניסיוני רב השנים באזור, הופתעתי מקצב המכירות והבניה בשכונה החדשה של נחושה. דוגמא זו באה ללמד כי לעיתים כאשר מתארגנת אוכלוסייה איכותית
אשר דורשת שינויי ובו בעת גם מבצעת דברים רבים בישוב לטובת התושבים , הרי שהבניה תהיה מהירה, הביקושים יהיו גבוהים ומחירי הנכסים יעלו.יש לזכור כי כאשר הרוכש מבצע את הרכישה בתחילת בניית השכונה החדשה הרי שמחירי המגרשים בשלב הזה עדיין נמוכים
בשל העובדה שקשה לקבוע בשלב הראשוני מה יהיה הרכב האוכלוסייה ומה תהיה רמת הביקושים לשכונה.
במקרים כאלו כאשר מחירי המגרשים נמוכים באופן יחסי, ניתן להבחין כי רמת הבניה גבוהה מאוד ונבנים בתים ברמה טובה, מעוצבים ומושקעים מאוד.
הרוכש יכול לחלק את התקציב הכולל שלו כך שבגלל רכישת המגרש בזול יכול לבנות את הבית ברמה גבוהה. במקרים הפוכים כאשר עלות המגרש יקרה מאוד ,
רוכש שהוא גבולי , לא יוכל להרשות לעצמו לבנות בית גדול ומושקע כי זה יהיה מעבר לתקציבו. אין ספק כי חלק גדול של הרוכשים בשכונות ההרחבה היותר מבוקשות כגון: בית זית,
שורש , שואבה וכדו' בדרך כלל הינם בעלי ממון ולכן גם רמת הבניה גבוהה מאוד ותואמת את הבניה בסביבה.רוצה לשמוע עוד טיפים או להתייעץ עם משרדינו ?
-
כדורגל ונדל"ן
נשמח לתת לך שירות!
ענף הכדורגל הינו ללא ספק ענף הספורט המוביל בישראל וייתכן כי בעולם כולו. ונשאלת השאלה , האם קיים קשר בין נדל"ן לכדורגל? אצטדיוני הכדורגל משמשים הן למשחקי הליגות השונות והן לאימוני הקבוצה במהלך כל השבוע. בעבר , היו נוהגים למקם את האצטדיונים בעיקר במרכזי הערים וזאת על מנת להקל על תושבי העיר על מנת שיוכלו להגיע באופן רגלי למגרש. נשאלת השאלה האם הקרבה לאצטדיון העירוני פוגעת בשווי הנכסים הצמודים?שאלה זו העסיקה שמאים רבים בשנים האחרונות וכן בתי המשפט היו צריכים לבחון סוגייה זו ולתת עליה את הדעת. אין ספק כי לאוהדי הכדורגל, המגורים בקרבת האצטדיון הינם יתרון וידועים מקרים רבים של אוהדים "שרופים" של קבוצה מסוימת אשר רכשו נכסים צמודים לאצטדיון על מנת שיוכלו לראות את משחק קבוצתם ממרפסת הבית באופן קבוע. אותו אוהד, היה מוכן לשלם מחיר גבוה יותר משווי הנכס כפי שמקובל בסביבה הקרובה וזאת בשל רצונו לראות את המשחק של קבוצתו באופן קבוע. אוהד זה הינו "רוכש מיוחד" ולכן יש לבחון את המחיר אותו שילם האם מדובר במחיר או בשווי? אנו כשמאים אשר באים לבחון את עסקאות המכר בסביבה הקרובה לא יכולים להכניס כחלק מממוצע העסקאות גם את העסקה החריגה אשר בוצעה ע"י אותו קונה מיוחד ויש לנטרל אותה מהממוצע הכללי.למה הדבר דומה? כאשר פלוני מעוניין לרכוש דירת מגורים באזור מסוים בשל העובדה כי אימו המבוגרת מתגוררת באותה סביבה והוא מעוניין לסעוד אותה. גם במקרה זה מדובר ב"רוכש מיוחד" אשר מוכן לשלם מחיר גבוה יותר על הדירה בשל העובדה שאימו גרה סמוך. כאמור עסקאות אלו הינן עסקאות חריגות ולא יילקחו בחשבון בממוצע עסקאות לצורך חוות הדעת. לעניין האצטדיון, יש לציין כי ישנם דיירים רבים אשר מתגוררים בסמיכות לאצטדיון ואינם אוהבים כדורגל ולפיכך איכות חייהם נפגעת בשל האימונים השוטפים במהלך השבוע ובטח בשל קיום המשחקים בשבת והרעש הנלווה למשחקים. יש לציין כי כיום, הן האצטדיונים והן מגרשי האימון נבנים לא במרכז העיר ולא בצמידות למבני מגורים וזאת על מנת למנוע פגיעה במתגוררים בסמיכות אשר שילמו ממיטב כספם בעבור בית המגורים . בשנים האחרונות ניתן להבחין כי ערים רבות בישראל החליטו לעשות מעשה ובנו אצטדיונים חדשים ברמות אירופאיות לכל דבר. ניתן לראות כי בערים מרכזיות כמו חיפה, באר שבע וירושלים קיימים אצטדיונים מהשורה הראשונה וכן פתח תקווה , נתניה וכו'. שנים רבות אצטדיוני הכדורגל היו יעד מבוקש בעיקר בקרב יזמי נדל"ן אשר שמו להם ליעד להפוך את מגרשי הכדורגל לאזור מגורים, בנייני מגורים לגובה ואלפי יחידות דיור. בדרך כלל היה אותו יזם נדל"ן רוכש את הקבוצה , לעיתים במחיר נמוך מאוד וזאת בשל העובדה כי ניהול הקבוצה היה כושל ולקבוצה היו חובות גדולים. היזם היה מנצל את הקושי הכלכלי בו מצויה הקבוצה/ העירייה והיה רוכש את הקבוצה יחד עם כל נכסיה , ותוך כדי ניהול הקבוצה כבר היה בוחן את האופצייה להפיכת מגרש הכדורגל למיזם נדלני.יש לציין כי בחלק מהמקרים הקרקע הינה קרקע בניהולה של רשות מקרקעי ישראל ולכן כאשר האצטדיון היה פוסק מלפעול בתור אצטדיון, הקרקע חוזרת לרשות מקרקעי ישראל. דוגמא לכך ניתן לראות במקרה של אצטדיון קריית אליעזר בחיפה אשר שירת נאמנה את קבוצות העיר מכבי והפועל עשרות שנים. כאשר הוחלט לבנות את האצטדיון החדש ע"ש סמי עופר, עיריית חיפה התחייבה להחזיר לרשות מקרקעי ישראל את הקרקע כשהיא מפונה מאצטדיון על מנת שהרשות תשווק את הקרקע ליזמים לבניית שכונת מגורים חדשה. דוגמא נוספת היא אצטדיון רמת גן המיתולוגי כאשר החליטה עיריית רמת גן כי אצטדיון רמת גן ייהרס סופית, הכוונה כי במקום האצטדיון יוקמו מגדלי משרדים. יש לקחת בחשבון כי בערים רבות , בהם מגרשי כדוגל ותיקים, המיקום היה במרכז העיר ולכן היה נחשב למיקום מבוקש מאוד בקרב יזמי נדל"ן.רוצה לשמוע עוד טיפים או להתייעץ עם משרדינו ?
-
הדירה לא מסודרת
נשמח לתת לך שירות!
במהלך עשרים השנים האחרונות ביצעתי שומות רבות ומגוונות הן לרשות מקרקעי ישראל, הן לבנקים המסחריים והן ללקוחות פרטיים.
פעמים רבות כאשר מתקשים אליי בעלי נכסים בטרם ביקורי בנכס נשאלת השאלה " אבל הדירה לא מסודרת זה ישפיע על השווי?"
כמובן שאני מציין בפניהם כי אני לא מגיע כרוכש אלא כשמאי אשר אמור לתת את חוות דעתי המקצועית והאובייקטיבית לעניין שווי הנכס ולכן מבחינתי לפחות לעובדה האם הדירה מסודרת או לא , אין השפעה לשווי הנכס. אבל, יש הבדל לדעתי , בין דירה שאינה מסודרת לבין דירה הסובלת מהזנחה וממצב פיזי ירוד.
כאשר אני מגיע לדירה אשר מצבה הפיזי טוב אך רמת הסדר בה לוקה בחסר, הדבר אינו משפיע ואינו אמור להשפיע כלל על החלטתי לעניין שוויה של הדירה . במסגרת ביצוע חוות הדעת נאספים עסקאות מכר מהסביבה הקרובה, ניתנים מקדמים מתאימים הן לקומה והן לגודל הדירה ונקבע שווי הנכס.
הדבר שונה כאשר אני מגיע לדירה אשר מצבה הפיזי ירוד מאוד או לחילופין כאשר הדירה מושקעת ברמה גבוהה מאוד.
בשבוע האחרון פנו אליי לקוחות מהישוב מודיעין עילית על מנת לבצע חוות דעת לבנק מסחרי. בעלי הדירה ציינו בפני כי הדירה לא מסודרת ומקוום כי זה לא ישפיע על השווי.כאשר הגעתי לדירה ראיתי כי אין מדובר באי סדר אלא בהזנחה חמורה של הבית, חלונות הדירה נפתחים באופן חלקי, ארונות המטבח הרוסים,
הריצוף בחלקו שבור ומצבה הפיזי באופן כללי של הדירה ירוד מאוד. לכן במקרה שכזה , הערכת השווי חייבת להתייחס למצבה הפיזי הירוד של הדירה
וכאשר אני בוחן את עסקאות ההשוואה בסביבה הקרובה אני יוצא מנקודת הנחה כי דירות ההשוואה במצב פיזי סביר . לפיכך, יש לתת מקדם הפחתה בגין המצב הפיזי ,
מקדם אשר ישקף את עלות השיפוץ הנדרשת על מנת להביא את הדירה למצב ראוי וסביר. כמו כן, בשנים האחרונות אני מבחין כי בערים מסוימות כמו מודיעין ,
גם בדירות מגורים בבניה רוויה, רוכשים נעזרים בשרותים של מעצבי פנים והדירה עוברת שדרוג והשקעה לא מועטה. במקרים שכאלה,
יינתן מקדם יתרון לאותו נכס מושקע ביחס לעסקאות ההשוואה הרגילות אשר בממוצע שלהם משקפות דירות סטנדרטיות. שונה הדבר בשומות לבטוחה לאשראי,
כאשר בשומות מסוג זה המיועדות כבטוחה לבנק מסחרי, כמעט ולא תהיה השפעה על רמת ההשקעה בנכס וזאת מתוך נקודת הנחה של הגוף המסחרי ,
כי במידה והנכס יימכר באילוץ, הרי שהבנק לא ימתין עד לבואו של רוכש אשר אהב את המטבח/ הריצוף/ החלונות וכו'. בשומות לבטוחה לאשראי,
איסוף הנתונים וניתוחם מתבסס בעיקר על ממוצעים, קביעת השווי למ"ר בנוי, השווי לחדר בנוי והתאמה לנכס הנשום.כאשר אני מנתק את עצמי מכובע השמאי ומנסה לבחון את השפעת הסדר , הניקיון והתחזוקה השוטפת בדירה על שווי הנכס, אני סבור כי כאשר רוכש פוטנציאלי מגיע לדירה מסודרת ומתוחזקת היטב,
למוכר יהיה קל יותר למכור אותה וזמן המכירה יהיה קצר יותר . כאשר הדירה לא מסודרת, לא מתוחזקת היטב, בדרך כלל מרבית הרוכשים הפוטנציאלים יירתעו מרכישת הנכס, יחשבו על ההשקעה בו, האם בכלל יוכלו להשקיע ? ולפיכך כמות הרוכשים הפוטנציאלים יורדת וזמן מכירת הנכס מן הסתם יתארך. עניין הסדר והניקיון נוגע בעיקר בדירות שכורות כאשר בעל הבית לא בקשר רציף עם השוכרים ולא יודע בזמן אמת מה מצב הדירה.
אני ממליץ לבעלי הבתים להיות בקשר שוטף עם השוכרים לאורך כל תקופת השכירות, במידה והדבר אפשרי להגיע פעם בחודש לדירה, להיכנס, לשוחח עם השוכרים ובאותה הזדמנות גם לבחון את מצבה הפיזי של הדירה.חשוב גם להדגיש בפני השוכרים כי במידה ויש בעיה כלשהיא להודיע במיידי לבעל הבית על מנת שייתן פתרון וימנע הידרדרות במצב הפיזי.
ידועים לי לא מעט מקרים בהם השוכר לא דיווח לבעל הבית על נזילה קטנה מאוד בשרותים, העניין לא טופל ואחרי מס' חודשים כאשר בעל הבית הגיע כבר היה מאוחר והיה צורך בהחלפת חלק גדול מהריצוף ובעבודה הרבה יותר מאסיבית.
במקרה שכזה, במידה ובעל הבית היה יודע בזמן, היה שולח בעל מקצוע לתיקון הנזילה והנזק הגדול היה נמנע.רוצה לשמוע עוד טיפים או להתייעץ עם משרדינו ?
-
חוות דעת שמאית בשוק של רוכשים
נשמח לתת לך שירות!
בחודשים האחרונים אנו עדים לעליות חדות במחירי הנדל"ן במרבית ערי ישראל ובין היתר במודיעין-מכבים-רעות.
כשמאי מקרקעין הפועל בעיר מודיעין מעל 22 שנה, ומבצע שומות רבות ומגוונות בכל שנה בעבור הבנקים ובאופן פרטי אציין כי הדבר אינו מפתיע כלל.
העיר מודיעין זוכה לביקושים ערים בשנים האחרונות כאשר ביקושים אלו גברו בחודשים האחרונים עם המגמה הכללית בישראל.מיקומה הגאוגרפי של העיר– העיר ממוקמת בין ירושלים לתל אביב, נגישה מאוד מבחינה תחבורתית ואינה סובלת ממצוקות חניה.
הרכב האוכלוסייה – העיר מדורגת גבוה מאוד במדד החברתי- כלכלי , כאשר השכר הממוצע הוא מעל הממוצע הארצי.
חינוך , תרבות וספורט– בעיר מוסדות חינוך רבים ומגוונים מאוד אשר נותנים מענה לכלל האוכלוסייה.
כמו כן חיי התרבות רבים, פארקים ציבוריים , מתקני פנאי וספורט רבים מפוזרים בשכונות העיר. לפיכך,
אין זה מפתיע כי העיר זוכה לרמת ביקושים גבוהה בעיקר ע"י זוגות צעירים וכן ע"י תושבי חוץ וזוגות מבוגרים המגיעים להתגורר בעיר.
היצע הדירות הקטן מול הביקושים הגוברים בעיר, יוצר עליות מחירים גבוהות, לעיתים בהפרשי זמן קצרים מאוד.
יש לזכור כי בשוק הנדל"ן מספיק עיסקה אחת על מנת להשפיע על השוק כולו באותה שכונה.
לעיתים, מתבצעת עיסקה חריגה באחד הרחובות כאשר מדובר בקונה מיוחד אשר היה מוכן לשלם עבור הנכס מעבר לשוויו ,
אך מיד לאחר ביצוע העסקה המחירים המבוקשים לדירות דומות בשכונה אינם יורדים ממחיר העיסקה שבוצעה ואף גבוה ממנה.
אנו כשמאי מקרקעין נעדיף תמיד את גישת ההשוואה הישירה אשר באה לבחון עסקאות מכר כפי שבוצעו בסביבה הקרובה תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות לנכס הספציפי.
יש לציין כי כאשר אנו בוחנים את עסקאות ההשוואה עלינו לנטרל את עסקאות הקיצון, הן העסקאות הגבוהות והן העסקאות הנמוכות .כאשר היצע הנכסים הינו קטן, שוק המקרקעין הופך לשוק של מוכרים והם בעצם קובעים את רמת המחירים בשוק.
לפיכך, לעיתים רבות כאשר רוכש פוטנציאלי מוכן לשלם מעבר לממוצע העסקאות בשוק בשל מיעוט בנכסים בסביבה , מתקבל מחיר ולא שווי.
רק לאחר שיתבצעו מס' עסקאות נוספות הדומות באיפיונם לנכס ולסביבה יהיה ניתן לקבוע כי אכן מדובר בשווי ולא במחיר.
לאחרונה שוחחתי עם עורך דין המתמחה במקרקעין לעניין עסקת מכר אשר בוצעה במשרדו והוא סיפר לי כי הצדדים סיכמו על מחיר הדירה
ובעת המפגש על חתימת החוזה בין הצדדים המוכר החליט כי אינו מוכן למחיר הסגירה כפי שסוכם בין הצדדים וביקש עוד 100,000 ₪.
הקונה בעסקה זו , אשר חפץ בדירה תוך ידיעה שבשוק אין דירות נוספות – היה מוכן לשלם גם את תוספת זו של המוכר.
>להערכתי מקרה זה לא יכל היה לקרות בשוק של רוכשים בו היה היצע גדול של דירות למכירה מול ביקוש מועט.
תקופה זו הינה תקופה מאתגרת מאוד אותנו כשמאי מקרקעין אשר מתבססים על עסקאות המכר כפי שמדווחות ברשות המיסים, כאשר חלק גדול מעליות המחירים טרם דווחו לרשות המיסים.
לפיכך, עניין ההתמצאות בסביבת הנכס, הניסיון והכרת האזור הינם חשובים מאוד בתקופה מאתגרת זו.
היכולת שלנו כשמאים לבחון את ערכי השוק מעבר לדיווחי רשות המיסים , תוך הכרת המגמה הכללית אשר חלה כיום בשוק המקרקעין וניתוח נכון של עסקאות המכר המתבצעות כיום.בבוחני את חוזי המכר אשר מגיעים אליי היום במסגרת עבודתי, ניתן לומר כי עליית המחירים חלה בכל השכונות בעיר בחלקן בצורה חדה יותר ובחלקן פחות.
כידוע, חוות הדעת השמאית אינה מדע מדוייק ולכן לעיתים קיים פער בין הערכת השמאי לבין מחיר הנכס .
בעבר פער של עד 10% נחשב כפער סביר בשל כוחות השוק ועסקאות רבות אושרו גם במידה והיה פער של עד 10%.
בשוק כיום, פער זה יכול להיות גבוה יותר ואף להגיע לכ- 15%. לסיכום- בשוק הנדל"ן כיום , בו חלות עליות מחירים כל הזמן,( בחלקם טרם דווחו באתר רשות המיסים) חשוב מאוד להיות עם יד על הדופק,
להכיר הטב את השוק ואת המגמות הקורות בו , להיות קשובים לשחקנים נוספים בשוק הנדל"ן כגון- מתווכים, יזמים וכו' על מנת לשקף נכונה את מה שקורה בשוקרוצה לשמוע עוד טיפים או להתייעץ עם משרדינו ?
-
תרומת הצמדות לשווי
נשמח לתת לך שירות!
בתחילה אציין כי כיום מרבית הקבלנים בבנייה החדשה, בונים מעליות בבניין ולמרות שבחלק מהמקרים אין חבות בבניית מעלית
( בנייני מגורים בני שלוש קומות) עדיין הקבלן בונה מעלית , דבר המקל עליו את שיווק הדירות בפרויקט.
תרומת המעלית ועניין הנגישות הינה גבוהה מאוד בעיקר לדירות בקומות העליונות.
הדירות בקומת הקרקע והקומה הראשונה פחות נהנות מהשימוש במעלית אך להערכתי כאשר בבניין מותקנת מעלית,
שווי כל נכסיו גבוה יותר.בבניה הישנה, לא נבנו מעליות וניתן להבחין כי ערכי הדירות בקומות הגבוהות נמוך באופן משמעותי מהדירות בקומות הנמוכות
ולעיתים הביקוש לדירות אלו נמוך מאוד עד כדי כמעט ולא קיים.באזורים מסוימים בירושלים לדוגמא, התארגנו בעלי בניינים והתקינו מעלית חיצונית בנכס .
יש לזכור כי הנוחות בשימוש במעלית והתקנת מעלית חיצונית או פנימית אינה בהכרח בשל הרצון להשביח את הנכס.
לעיתים , בעלי דירות באזורים מסוימים בבניינים ללא מעליות, אינם רוצים לעבור לאזור מגורים אחר ולכן מעדיפים להישאר באותה שכונה
ומתקינים מעלית על מנת לשפר את איכול חייהם בבניין.ניתן להבחין בשכונות יוקרתיות בירושלים כגון: טלביה ורחביה בהם הבניה ישנה מאוד,
בחלקה הגדול ללא מעליות והאוכלוסייה איכותית וטובה המעוניינת להישאר באותה שכונה.
לפיכך, בעלי הנכסים בונים מעליות על מנת לשפר את איכות חייהם ולהישאר בשכונה בה גדלו.קשה מאוד לקבוע באופן מדויק מה תרומת המעלית לשווי הנכס, אך כאשר אנחנו נבחן באותה שכונה דירת ארבעה חדרים בבניין עם מעלית וארבעה חדרים בבניין ללא מעלית, קיים הבדל בשווי הנכס וכן הבדל ברמת הביקושים השונים בין הבניין עם מעלית וללא מעלית.
יש לזכור כי זוגות מבוגרים יעדיפו בניינים עם מעליות מאשר בניין ללא מעלית ולכן בעבור פלח זה של האוכלוסייה לא קיימת כמעט האופציה לבניין ללא מעלית.
להערכתי כאשר נבחן דירת 4 חדרים באותה שכונה בבניין עם מעלית לעומת דירת 4 חדרים ללא מעלית , הפער ינוע בין 10% – 20% בשווי הנכס.
כמובן שאין מדובר בדירות בקומת הקרקע בהם הצורך בשימוש במעלית מועט מאוד. כמו כן, במגדלי מגורים, ככל שקומת הדירה גבוהה יותר כך שווי הנכס עולה.
כיום, ניתן להבחין כי בעת שיווק מגדלי המגורים, הדירות משווקות בהתאם לקומת הנכס וככול שהנכס בקומה גבוהה יותר, מחיר הדירה גבוה יותר.
הדבר נובע בעיקר בשל עניין הנוף והאויר. ככל שהדירה בקומה גבוהה יותר היא זוכה לנוף פתוח ופנורמי יותר.
קיימים פרויקטים בהם בעבור כל קומה נוספת עולה מחיר הנכס בכ- 30,000 ₪ וכן פרויקטים שכל קומה נוספת יכולה להגיע ל- 50,000 ₪ ואף יותר.אם בעבר היו נמכרות דירות ללא מחסן והרוכש היה מסתדר באחסון בשטח הדירה, כיום כמעט כל רוכש פוטנציאלי צריך שיהיה לו מחסן אם בקומת המחסנים בבניין או אם במפלס הדירה.
במהלך השנים נצברים פריטים רבים אשר יש לאחסנם ובתוך הבית הם תופסים מקום רב ויוצרים אי נוחות.
פריטים אלו כגון: אופניים, סוכה, ספרים וכיוצ"ב אינם בשימושנו היומיומי ואנו משתמשים בהם רק לעיתים רחוקות.לפיכך, כאשר נמכרת דירה בבניין לה אין מחסן,
אין לי ספק כי ערכה נמוך יותר מדירה לה צמוד מחסן גם אם מחסן קטן בקומת המחסנים.כיום, אני מבחין יותר ויותר בבניינים חדשים בהם מסומן המחסן בתוכניות במפלס הדירה,
תקרתו מונמכת כתקרת שטח שרות והוא צמוד פיזית בקיר משותף לדירה.להערכתי זהו שימוש אופטימלי למחסן כי נגישותו מושלמת וניתן להשתמש בו באופן שוטף.
כמו כן, אני מבחין כי חלק לא מבוטל של בעלי הדירות מצרפים את המחסן לשטח הדירה וכיום הוא מהווה חלק אינטגרלי משטח המגורים.
כמובן שהדבר נעשה בניגוד לחוק אך קיים בפרויקטים לא מעטים. כמו כן, גם לשטחו של המחסן יש משמעות, האם מדובר במחסן בגודל חדר של כ- 10 מ"ר או באיזה מחסנון קטן בשטח של 2-3 מ"ר.האם המחסן בצורה מלבנית רגולרית מה שמאפשר אחסון נוח כולל מדפים וכן הוצאת והנחת הסחורה באופן נוח או מחסן בצורה לא רגולרית כאשר לא ניתן להניח ציוד באופן מסודר וקשה מאוד למיין או להוציא דברים.
כמו כן, האם למחסן יש חלון אוורור או שהוא ללא חלונות. כאשר למחסן יש חלון אוורור ניתן לאחסן דברים ללא חשש והדברים ישמרו כי קיים אוורור . במחסנים ללא חלון,
יש מקרים רבים של עובש וטחב וחלק גדול מהדברים נהרסים במהלך השנים. לכן גם כאשר המחסן צמוד, לא להתעצל ולרדת בעת הביקור בנכס לבחון את מיקומו של המחסן, גודלו, צורתו והאם למחסן יש חלון.רוצה לשמוע עוד טיפים או להתייעץ עם משרדינו ?
-
רישום הנכס וההצמדות
נשמח לתת לך שירות!
אתחיל ואציין כי כאשר רוכש פוטנציאלי במשא ומתן לעניין נכס מסוים, בין אם מדובר בנכס יד ראשונה מקבלן ובין אם מדובר ברכישת נכס יד שניה , בדיקת המצב המשפטי של הנכס הינה בין הבדיקות הראשונות שעליו לבצע. דהיינו, יש לקבל מבעל הזכויות מידע מהימן וכתוב לעניין מהות הזכות ומעמד המוכר. אין להסתפק באמרות של המוכר כי "אל תדאג זה רשום על שמי" ומשפטים בסגנון, אלא יש לקבל את הרישום כבר בתחילת המשא ומתן על מנת למנוע אי נעימות בהמשך. ידועים לא מעט מיקרים בהם נערך משא ומתן ארוך ומתיש אשר בסיומו סוכם מחיר הנכס אך כאשר החלו לבחון את הרישומים התברר כי קיימות בעיות שונות אשר אינן מאפשרות כלל למכור את הנכס. לכן אני ממליץ כבר בשלב הראשוני לבקש את נסח הרישום/ אשור הזכויות/ חוזה החכירה/ חוזי השכירות ( במידה וקיים) או כל מסמך אחר אשר יכול להראות בצורה ברורה מי בעל הזכויות ומה מעמדו. כמו כן, בשל העובדה כי מרביתנו לא עוסקים בתחום הנדל"ן ביומיום וההיכרות של חלק גדול מהרוכשים עם המסמכים הנ"ל חדשה לגמרי, אני ממליץ להיעזר בעורך דין מתחום הנדל"ן אשר ילווה את הרכישה כבר בשלב הראשוני , ייבחן את אשורי הזכויות ובכך ימנע בזבוז זמן בהמשך. במידה והנכס רשום בלשכת רישום מקרקעין ( טאבו) יש לקבל את נסח הרישום עדכני ככל שניתן .במידה והבית רשום בפנקס הבתים המשותפים, יש לקבל את תיק הבית המשותף הכולל: תשריט הבית המשותף, תקנון הבית המשותף וצו רישום הבית המשותף. יש לציין כי כיום ניתן להוציא נסחי רישום דרך האינטרנט וכן את תיק הבית המשותף דרך האינטרנט , בעלות סמלית של עשרות שקלים, כך שהרוכש יכול להוציא מסמכים אלו , ללא קשר לבעל הנכס ולבדוק אותם מבחינה משפטית.כמו כן, קיימים נכסים רבים אשר ניהולם מתנהל ברשות מקרקעי ישראל ובחברות משכנות ורישומם טרם נרשם בטאבו. במקרים שכאלו, יש לקבל אשורי זכויות הן מרשות מקרקעי ישראל והן מהחברה המשכנת על מנת לבחון את מהות הזכות. בדיקה זו של נסח הרישום/ אשור הזכויות הינה בדיקה חשובה ומהותית בטרם רכישת הנכס. קיימים לא מעט מקרים בהם התברר לאחר הבדיקה כי בנכס קיימים עיקולים שונים, הערות אזהרה וכו'. כמו כן, לעיתים המוכר מציין את שטח הדירה וכן ההצמדות שלה אך בבדיקת נסח הרישום מתברר כי השטחים שונים לגמרי מהמצוין וכי ההצמדות בשטחים קטנים יותר או לפעמים כלל לא קיימות. לדוגמא, מוכרים רבים נוטים להציג את הדירה בשטח הארנונה שלה ולא מציינים כלל בפני הרוכש כי השטח הרשום קטן יותר . נכון הדבר כי הרוכש ראה מול עיניו את הנכס ולכן יתקשה לטעון כי רומה אך אני מכיר מקרים רבים שהרוכשים יצאו בתחושה קשה אחרי שראו את נסח הרישום וטענו כי לא ידעו שזהו השטח ולאורך כל המשא ומתן דיברו איתם על שטח אחר.לכן חשוב מאוד לקבל את נסח הרישום ולראות מה השטח הרשום של הנכס. עניין זה חשוב גם בשל העובדה כי כאשר מוכר לא מציין בפני הרוכש כי סגר מרפסת או יחידת שרות , והרוכש לא הבחין בכך בעת ביקוריו בנכס, הרי שכאשר יעיין בנסח הרישום ויראה כי שטח הדירה קטן יותר ומתאים לדירות קטנות יותר, תידלק אצלו נורה אדומה וייבחן סוגייה זו. לדוגמא, בעל דירת שלושה חדרים סגר במהלך השנים מרפסת פתוחה וכיום היא משמשת כחדר רביעי בנכס. בעל הדירה לא קיבל היתר לסגירה זו ובעת המשא ומתן לא ציין בפני הרוכש כי מדובר בחריגת בניה. מעבר לעניין המשפטי ועניין תום הלב, כאשר הרוכש היה מעיין בנסח הרישום ומבחין כי שטח הדירה הרשום – 67 מ"ר, היה מבין כי מדובר בדירת שלושה חדרים במקור ולא ארבעה חדרים.לא קיים שטח רשום קבוע לדירות שלושה/ ארבעה/ חמישה חדרים, אך שטחי הדירות נעים בגדלים ממוצעים די דומים בחלקי הארץ. דירת 3 חדרים שטחה הרשום ינוע בין- 60 מ"ר- 80 מ"ר דירת 4 חדרים שטחה הרשום ינוע בין- 80 מ"ר – 100 מ"ר דירת 5 חדרים שטחה הרשום ינוע בין 100 מ"ר- 120 מ"ר. כמובן שישנם אזורים ותיקים בהם שטחי הדירות קטנים או גדולים יותר אך הממוצע הינו כפי שציינתי. לכן, במידה ומוצעת דירת 4 חדרים אך שטחה בטאבו 67 מ"ר, על הרוכש הפוטנציאלי להרים גבה ולשאול את בעל הזכויות לפשר העניין. יתכן, כפי שציינתי ששטח הדירה קטן למרות היותה דירת ארבעה חדרים ואכן לא נעשתה תוספת בניה מעבר לבניה הקבלנית , אך עצם העלאת הבעיה נותנת בפני הרוכש כלים טובים יותר בטרם קבלת החלטתו.לעיתים רבות אני שומע רוכש של דירה בקומת הקרקע שאומר לי " אבל המוכר אמר לי שהגינה שייכת לדירה" או " אבל רק אני יכול להשתמש בגינה אז היא שלי". מכאן החשיבות הרבה של נסח הרישום ובדיקתו. במידה ולנכס הנדון הוצמדה חצר, הדבר חייב שיהיה רשום בנסח הרישום ובתיק הבית המשותף. לעיתים נעשה שימוש רב שנים בחצר משותפת, החצר מתוחמת בגדר, שותלים בה עצי נוי ופרי וכך הדבר נמשך שנים רבות בשימושו הבלעדי של בעל הנכס. יש לזכור כי במידה והחצר אינה צמודה רישומית לנכס הנשום הרי שהיא חצר משותפת וככזו ישנו חלק יחסי לכל דייר בבניין באותה חצר. כך שטרם הרכישה יש לוודא כי החצר אכן רשומה כהצמדה לדירה. ברור לכל כי שווי דירה ללא חצר צמודה ושווי דירה עם חצר צמודה הוא שונה בתכלית ותרומת חצר צמודה לנכס הינה תרומה מהותית בשוויו. על מנת לא למצוא את עצמיכם עם חצר אשר אינה רשומה כלל על הנכס, חשוב לבדוק טרם הרכישה. כמו כן, גם במידה והחצר אכן רשומה כצמודה לנכס, יש לבחון מה גודלה הרשום. מוכרים רבים "זורקים" באוויר גודל מסוים של החצר לעיתים גודל זה רחוק משטח החצר הרשום. לעיתים הדבר נובע מאי ידיעה אמיתית של שטח החצר ולעיתים מפלישה של בעל הזכויות לחצר ציבורית או לשטח פתוח בצמידות לחצרו וכך במהלך השנים שטח החצר גדל. לכן גם במידה והחצר צמודה יש לבחון מה גודלה ומה החלק המשויך לנכס.כמובן שקיימים מס' פרמטרים על מנת לבחון את תרומת החצר לשווי הדירה.- 1. מיקום החצר- כאשר החצר עורפית היא זוכה לשקט ולכן אפשרות השימוש בה גבוה יותר ושוויה גבוה יותר מחצר חזיתית לרחוב הסובלת מרעש מכוניות או מהולכי רגל.כמו כן, כאשר החצר עורפית היא זוכה ליותר פרטיות ולכן ערכה גבוה יותר.
- 2. גודל החצר- כאשר אנו בוחנים שווי למ"ר חצר, אנו מייחסים שטח מסוים לאותו נכס כאשר שטח זה אמור להוות חצר אפקטיבית בשטחה לאותה דירה . נהוג לומר כי חצר ששטחה כשטח הדירה הינה אפקטיבית . אך כאשר מדובר בחצר גדולה מאוד , בשל עקרון השוליות , חלק משטחי החצר שוליים ולכן ערכם נמוך יותר.
- 3. כיווני החצר- לעיתים אני נתקל בחצרות בשטח אפקטיבי אשר הגישה אליהם דרך חדר שרות או דרך מטבח או חדר מגורים. להערכתי חצרות אלו שוות פחות מחצרות אשר הגישה אליהן דרך סלון הדירה.בעלי הנכסים מעדיפים כי החצר תהיה בצמידות לסלון כך שניתן יהיה לצאת ולהנות ממנה ללא צורך במעבר באזורים אחרים בבית .לכן כאשר אנו בוחנים חצר הצמודה לסלון לעומת חצר אליה הגישה דרך המטבח או חדר שרות או חדר מגורים, ניתן לומר בוודאות כי החצר הצמודה לסלון שוויה גבוה יותר.
4. טופוגרפית החצר- לעיתים החצר גדולה, נוחה וממוקמת בצמידות לסלון אך בשל מיקום בניינים צמודים החצר כלואה, ללא אויר וללא נוף.במקרה שכזה , למרות היותה פונקציונלית ונוחה , ערכה נמוך יותר מחצר הפתוחה לנוף, אויר ואור ובה השימוש יהיה גבוה יותר ומועיל יותר מאשר החצר הכלואה.
לפיכך, גם כאשר לדירה מוצמדת חצר בנסח הרישום, יש לבחון מהו גודלה, מיקומה , צורתה והאפשרויות שימוש בה כפי שציינתי.כיווני החצר– לעיתים אני נתקל בחצרות בשטח אפקטיבי אשר הגישה אליהם דרך חדר שרות או דרך מטבח או חדר מגורים. להערכתי חצרות אלו שוות פחות מחצרות אשר הגישה אליהן דרך סלון הדירה.
בשנים האחרונות בבניה המודרנית, הקבלנים מחויבים לעמוד בתקן חניה ולפיכך כל דירה חדשה אשר נבנית הקבלן מחויב בבניית חניה.
אין כך הדבר בבניינים הוותיקים ולכן חשוב לוודא בנסח הרישום כי אכן מוצמדת חניה לאותו הנכס. גם כאשר מוצמדת החניה יש לבחון האם מדובר בחניה פתוחה או בחניה מקורה.
כמובן שלבדיקה זו יש השלכות גם על שווי הנכס. כאשר חניה מקורה ערכה גבוה יותר מחניה פתוחה . בדרך כלל גם קבלני הבניה מוכרים חניות מקורות במחיר גבוה יותר מחניות פתוחות וזאת בשל מהות השימוש.
רוכש פוטנציאלי חשוב שיבדוק את מיקום החניה בבניין, האם החניה קרובה לחדר המדרגות או למעלית או שממוקמת במרחק הליכה גדול.
למיקומה של החניה יש משמעות לא מעטה וניתן להבחין בבניינים החדשים כי הרוכשים הראשונים אשר בוחרים את החניות , מעדיפים לבחור חניות הממוקמות בצמידות לחדר המדרגות / מעלית.
כאשר מתבצעות קניות ויש צורך לסחוב לבית אזי יש משמעות למיקום החניה ולמרחק מהאוטו עד למעלית.רוצה לשמוע עוד טיפים או להתייעץ עם משרדינו ?
-
השפעת אנטנות סלולריות על שווי המקרקעין
נשמח לתת לך שירות!
מזה כחמש עשרה שנה מאז החלה המהפכה הטכנולוגית בתחום הסלולר אנו עדים להצבה של אנטנות סלולריות בתחומי הערים ע"י חברות הסלולר וזאת על מנת לשפר את הקליטה של בעלי המנויים ולייעל את השרות. בכתבתי זו ל אכנס לעניין השפעת הקרינה האלקטרומגנטית בפן הבריאותי אלא אבחן מהי השפעת הצבת האנטנות על מחירי הדירות באותו אזור. בתחילה אציין כי קיימים מס' סוגי אנטנות המוצבות כיום בחלקן על גגות ובחלקן מהוות אנטנות פנימיות הממוקמות בתוך הנכס עצמו ולעיתים בעלי הדירות באותו בניין כלל לא יודע על קיומן. קטגוריה ראשונה ניתן להגדיר את אנטנות התורן הממוקמות על גג או על הקרקע. קטגוריה שניה – אנטנות משתפלות, מתקני גישה אלחוטיים ואנטנות "עוקץ". בנוסף קיימים מתקני שידור זעירים פנימיים וחיצוניים כאשר רוב המתקנים הללו פנימיים, כלומר מוצבים בתוך מבנים, ואלו החיצוניים גם הם קטנים מאוד ולעיתים אף מוסווים. אנטנות התורן אשר ממוקמות על גבי גגות רבים או שמוצבות על הקרקע הינן נצפות באופן ברור ולפיכך סביר כי רוכש פוטנציאלי של נכס בסביבה הקרובה לא יתעלם מקיומן וייבחן את מידת ההשפעה על בריאותו ובריאות ילדיו דבר אשר יוביל בסופו של יום לקבל את ההחלטה האם לרכוש דירה באותו אזור ואם כן באיזה סכום. יש לציין כי במרבית המקרים החברות הסלולריות פועלות לפי חוק ולפי תוכנית המתאר הארצית תמ"א 36 א'. כמובן שהן תושבי העיר והן הרשות המקומית יכולים להתנגד להצבת האנטנה ואכן במקרים רבים ניתן להבחין בהתנגדויות ערות של תושבים להצבת האנטנה כאשר בסופו של התהליך העניין עובר לוועדת ערר מחוזית אשר מחליטה האם תותקן האנטנה או לאו. ידועים מס' מקרים בהם הייתה התנגדות הן של תושבי השכונה והן של הוועדה המקומית אך וועדת הערר המחוזית החליטה כן לאשר את הצבת האנטנה.כאשר הוצבה האנטנה והיא ניתנת לראיה בשל גודלה ומיקומה, יש לבחון : 1. מהי השפעת הצבתה על מחירי הדירות הממוקמים בקרבתה. 2. מה השפעת הצבתה על הביקוש וההיצע באותה סביבה. אציין כי חוק התכנון והבניה אינו עוסק בהיבטים הבריאותיים של פרויקט מסוים והחוק מאפשר לכל מי שרואה עצמו נפגע מתוכנית להגיש תביעות נגד הוועדות המקומיות בגין ירידת ערך הנכס שלו. אין ספק כי בשל החשש הבריאותי אשר טרם הוכח אבל "מרחף" באוויר כבר מס' שנים, קיים חשש אמיתי אצל רוכש פוטנציאלי טרם רכישת נכס הממוקם בקרבת אנטנה סלולרית. רוכש פוטנציאלי אשר משקיע את מיטב כספו ומבצע את העסקה הגדולה בחייו , אינו רוצה למצוא את עצמו גר בצמידות למפגע בריאותי אופציונאלי וכן החשש כי בעת מכירה יהיה קושי רב במכירת הנכס בשל קירבה זו. רוכש פוטנציאלי לא רוצה לקנות נכס שנמצא בסמיכות לאנטנות סלולריות ולקווי מתח גבוה, או שהוא דורש מהמוכרים להוריד את המחיר בצורה ניכרת כפיצוי על הקירבה לאלמנטים החשודים. אין לי ספק כי גורם זה אף כי הינו גורם פסיכולוגי בחלקו, יוצר מצב בן רמת הביקושים לאותה סביבה ירד וכפועל יוצא מחירי הנכסים באותה סביבה ירדו. יש לזכור כי בדרך כלל הצבת אנטנה על גג בניין מלווה בהתנגדות ערה של השכונה, מחאה ציבורית וכו' ולכן אותה סביבה כבר "מסומנת" כסביבה בעייתית בה מוצבת אנטנה ולכן אותה "גיבנת" יוצרת ירידה ברמת הביקושים לאזור וירידה במחירי הנכסים. ניתן להגדיר את ירידת הערך בגין אנטנות סלולריות וקו מתח גבוה כ- "ירידת ערך פסיכולוגית".למה הדבר דומה? כאשר דירה סבלה מרטיבות ועובש באופן קבוע. גם אם כל הנזילות תוקנו והדירה תקינה כיום , עדיין הדירה תסבול מירידת ערך פסיכולוגית זאת עקב החשש המנקר שעדיין נותרו בה ליקויים סמויים מהעין, שיום אחד עלולים לבוא לידי ביטוי במקרים האלו, ירידת הערך נגרמת עקב חשש מגורם לא מוחשי אשר ייתכן אפילו שהוא לא קיים, ועקב 'השם הרע' שיצא לנכס. באופן דומה ניתן למנות מקרים רבים שבהם שוק המקרקעין מושפע מחשש למטרד, גם אם הנזק הישיר בעקבות אותו מטרד טרם הוכח. נשאלת השאלה , מהם הפרמטרים אשר קובעים את שיעור ירידת הערך: בראש ובראשונה "סמיכותה של האנטנה לדירות המגורים">.- ככל שהסמיכות קרובה יותר קיים חשש גבוה יותר כי הקרינה החזקה חורגת מהתקנות של איכות הסביבה , יכולה לפגוע בריאותית ולעיתים אף לגרום למחלות שונות .לפיכך, ירידת הערך במקרים שכאלו הינה החדה ביותר. סקרים אשר נערכו במהלך השנים האחרונות מצביעים כי קו ראיה חופשי לאנטנות וקווי מתח גבוה מגדיל את ירידת השווי. מבדיקה וסקרים שנערכו עולה כי ירידת הערך נעה בגבולות של בין 5% ועד 15% ולעיתים אף יותר. כפי שציינתי הדבר תלוי במידת חשיפתה של האנטנה, קרבתה ובחינת הערכים המתקבלים ממנה האם חורגים או לא חורגים מהתקן. להערכתי, כיום כאשר קיימת מודעות גבוהה מאוד לכל העניין הבריאותי וההשלכות בעצם הצבת האנטנות, הרי שלעיתים רוכש פוטנציאלי כלל לא ירצה להיכנס לעסקה ללא קשר להנחה אשר תינתן לו והשיקול שלו יהיה מעבר לשיקול הכספי אלא באי רצונו כלל להתגורר באזור. כמו כן, במקרים מסוימים נבדקו עסקאות אשר שיקפו ירידה חדה בביקושים באזור מסוים בשל הצבת האנטנות לעיתים בסדרי גודל של כ- 50% מערך הדירה.יש לציין כי יש מס' לא קטן של שמאי מקרקעין וכן יזמים ומתווכים מתחום הנדל"ן אשר מטילים ספק בהשפעה של אנטנות סלולריות וקווי מתח גבוה על ירידת ערך דירות. כאשר פרויקטים מסוימים ממוקמים בקרבת אנטנה סלולרית או קו מתח גבוה אך לדירות המגורים אין קו ראיה לאותה אנטנה, הרי שלא נצפתה ירידה בביקושים למרות הידיעה כי האנטנה קיימת במקום. במסגרת עבודתי באזור נתקלתי במס' פרויקטים אשר נבנו בצמידות לקו מתח גבוה להערכתי בשלב הראשון של השיווק המודעות לקרבה לקו המתח הגבוה הייתה נמוכה מאוד ולכן לא הורגש כי יש קושי בשיווק הפרויקט והדירות נמכרו במהירות כמו ביתר הפרויקטים בשכונה. עם השנים כאשר המודעות לעניין האנטנות והשפעתן על בריאותו גברה, הבחנתי כי באותו רחוב בצד הממוקם בצמידות לקו המתח יש מס' מועט של עסקאות לעומת הצד המקביל ברחוב שאינו חשוף לקו המתח הגבוה וכן מחירי הנכסים בצד החשוף היה נמוך יותר מהצד שאינו חשוף. לעיתים נתקלתי בבעלי נכסים אשר ציינו בפני כי כלל לא מגיעים לראות את הנכס אשר פורסם למכירה בשל הקרבה לקו המתח הגבוה. סיכום- אין לי ספק כי הקרבה לאנטנות סלולריות / קו מתח גבוה יוצר ירידת ערך בנכסים בסביבה הקרובה וככל שחשופים יותר כך ירידת הערך גבוהה יותר.יחד עם זאת, יש לבחון כל מקרה לגופו ובמידת הצורך לבצע סקר מחירים יסודי על מנת לבחון את שונות מחירי הדירות בין האזור הצמוד לאנטנות לבין אזורים אחרים הדומים באיפיונם לאותה סביבה אך אינם חשופים לאנטנות.
רק בבדיקה שכזו, ניתן יהיה לקבוע את אחוז ירידת הערך במידה וקיימת.
רוצה לשמוע עוד טיפים או להתייעץ עם משרדינו ?
