נשמח לתת לך שירות!
לעיתים רבות אני נתקל בבעלי נכסים רבים אשר סבורים כי הדירה ברשותם ואותה הם קנו ממיטב כספם אבל אינם מבינים מהי הזכות אותה הם מחזיקים.
יש לציין כי הזכויות במקרקעין אינן אחידות וקיימים מס' סוגים של זכויות אותן ניתן לרכוש ובהם מחזיקים בעלי הבתים.
הזכות החזקה ביותר הינה זכות הבעלות- כאשר בעל הנכס מחזיק בנכס כבעלים הרי שאין לו שותפים נוספים המחזיקים יחד איתו בנכס והוא בעל הנכס כך שכאשר ירצה לבצע פעולה במקרקעין, יש לו צורך כמובן בקבלת היתר בניה כחוק מהוועדה לתכנון ובניה אך אין לו צורך באישור רשות מקרקעי ישראל .
אתן דוגמא קטנה אשר תמחיש את העניין. בשכונה מסוימת בנויים שני בתים חד משפחתיים על מגרש של כ- 500 מ"ר כל אחד.
בעל המקרקעין של מגרש מס' 1 מחזיק בנכס ורשום בנסח הרישום כ"בעלים" ואילו בעל המקרקעין של מגרש מס' 2, מחזיק בנכס ורשום בנסח הרישום כ"חוכר לדורות".כאשר בעל מגרש מס' 1, ייזום תוכנית נקודתית אשר תבקש לבנות על המגרש 5 קומות למגורים מעל קומת מסחר לא יהיה צורך בחתימת רשות מקרקעי ישראל על התוכניות וכמובן לא תהיה חבות בתשלום דמי היתר לרשות בגין הסכמתה לתוכנית זו.
אותו בעל מגרש יהיה צריך לנהל את ענייניו רק מול הרשות המקומית כולל המיסים הצפויים מול הרשות ( היטל השבחה) במידה והרשות המקומית תמצא לנכון כי התוכנית החדשה ראויה ואכן מתאימה לצרכי האזור, תוכל לאשרה גם ללא חתימת רשות מקרקעי ישראל.
יש לציין כי הזכויות במקרקעין אינן אחידות וקיימים מס' סוגים של זכויות אותן ניתן לרכוש ובהם מחזיקים בעלי הבתים.
הזכות החזקה ביותר הינה זכות הבעלות- כאשר בעל הנכס מחזיק בנכס כבעלים הרי שאין לו שותפים נוספים המחזיקים יחד איתו בנכס והוא בעל הנכס כך שכאשר ירצה לבצע פעולה במקרקעין, יש לו צורך כמובן בקבלת היתר בניה כחוק מהוועדה לתכנון ובניה אך אין לו צורך באישור רשות מקרקעי ישראל .
אתן דוגמא קטנה אשר תמחיש את העניין. בשכונה מסוימת בנויים שני בתים חד משפחתיים על מגרש של כ- 500 מ"ר כל אחד.
בעל המקרקעין של מגרש מס' 1 מחזיק בנכס ורשום בנסח הרישום כ"בעלים" ואילו בעל המקרקעין של מגרש מס' 2, מחזיק בנכס ורשום בנסח הרישום כ"חוכר לדורות".כאשר בעל מגרש מס' 1, ייזום תוכנית נקודתית אשר תבקש לבנות על המגרש 5 קומות למגורים מעל קומת מסחר לא יהיה צורך בחתימת רשות מקרקעי ישראל על התוכניות וכמובן לא תהיה חבות בתשלום דמי היתר לרשות בגין הסכמתה לתוכנית זו.
אותו בעל מגרש יהיה צריך לנהל את ענייניו רק מול הרשות המקומית כולל המיסים הצפויים מול הרשות ( היטל השבחה) במידה והרשות המקומית תמצא לנכון כי התוכנית החדשה ראויה ואכן מתאימה לצרכי האזור, תוכל לאשרה גם ללא חתימת רשות מקרקעי ישראל.
לעומתו, בעל מגרש מס' 2, בהיותו חוכר לדורות, יהיה מחויב בחתימת רשות מקרקעי ישראל על כל פעולה שיבצע בשל העובדה שהרשות "שותפה" בקרקע ולכן יש צורך גם באישורה לכל מהלך .יש לקחת בחשבון כי שותפות זאת טומנת בחובה מעבר להסכמת הרשות לכל פעולה במקרקעין, גם תשלום לרשות מקרקעי ישראל כדמי היתר בעבור הפעולות בקרקע.כאשר פלוני חתום מול רשות מקרקעי ישראל על חוזה חכירה אשר קובע מהן הזכויות אותן רכש ומה יעוד הקרקע עליו שילם בחוזה החכירה , כאשר מעוניין להגדיל את הזכויות או לשנות את יעוד הבניה הרי שיהיה צריך לשלם לרשות מקרקעי ישראל בגין שינויים אלו.
יש להתייחס לחוזה החכירה בין הצדדים כחוזה לכל עניין ודבר.חוזה החכירה מסדיר את עניין הזכויות דהיינו, כמה מ"ר נרכשים בעת החוזה וכן את מהות השימוש , האם נרכשת זכות למגורים ? למסחר? תעשיה וכו'.
לפיכך, כאשר בחוזה החכירה מצוין כי נרכשת זכות למגורים של יחידה אחת בת 140 מ"ר,
הרי שכאשר הרוכש יהיה מעוניין להגדיל את זכויות הבניה ל- 200 מ"ר הרי שיידרש לתשלום בעבור שטחי הבניה הנוספים מעבר ל- 140 מ"ר. ובמידה וירצה לשנות את יעוד הקרקע למסחר הרי שהרשות תבצע הערכה לשני מצבים , האחד שווי הקרקע כמגורים בהתאם לחוזה החכירה לעומת שווי הקרקע למסחר בהתאם לתוכנית החדשה. בעבור ההפרשים, בעל הזכויות יצטרך לשלם לרשות מקרקעי ישראל. כאמור, כאשר הקרקע הינה בבעלות הרי שאין כל עניין מול רשות מקרקעי ישראל ומשכך אין תשלומים לרשות וההתנהלות הינה מול הוועדה לתכנון ובניה. כאמור זכות החכירה המהוונת פחותה מזכות הבעלות.
הרי שכאשר הרוכש יהיה מעוניין להגדיל את זכויות הבניה ל- 200 מ"ר הרי שיידרש לתשלום בעבור שטחי הבניה הנוספים מעבר ל- 140 מ"ר. ובמידה וירצה לשנות את יעוד הקרקע למסחר הרי שהרשות תבצע הערכה לשני מצבים , האחד שווי הקרקע כמגורים בהתאם לחוזה החכירה לעומת שווי הקרקע למסחר בהתאם לתוכנית החדשה. בעבור ההפרשים, בעל הזכויות יצטרך לשלם לרשות מקרקעי ישראל. כאמור, כאשר הקרקע הינה בבעלות הרי שאין כל עניין מול רשות מקרקעי ישראל ומשכך אין תשלומים לרשות וההתנהלות הינה מול הוועדה לתכנון ובניה. כאמור זכות החכירה המהוונת פחותה מזכות הבעלות.
כמו כן, קיימים עדיין חוזים של מנהל מקרקעי ישראל בהם החכירה אינה מהוונת, דהיינו בעת חתימה על החוזה שולם סכום בסיסי ולאורך השנים שולמו דח"ש ( דמי חכירה שנתיים) במקרה כזה הנכס אינו מהוון.
ככל שעובר הזמן אנו נתקלים פחות בנכסים אשר הזכויות בהם הינן זכויות חכירה בלתי מהוונות ,
כאשר כבר למעלה מעשרים שנה שהרשות עורכת חוזים מהוונים בלבד. עדיין ניתן להיתקל גם בחוזים לא מהוונים כאשר בעלי הזכויות לא מעוניינים לעבור לחוזה מהוון. יש לזכור כי כאשר בעל הקרקע מעוניין למכור את הנכס כאשר הנכס אינו מהוון תהיה חבות בתשלום של דמי הסכמה למנהל ואילו כאשר הנכס מהוון אין חבות בתשלום דמי הסכמה למנהל.לכן במקרים לא מעטים, טרם מכירת הנכס, מבקשים בעלי הזכויות לשלם את הנדרש ולהיות בעלי זכויות חכירה מהוונות, מה שיחסוך את תשלום דמי ההסכמה למנהל.
כאשר כבר למעלה מעשרים שנה שהרשות עורכת חוזים מהוונים בלבד. עדיין ניתן להיתקל גם בחוזים לא מהוונים כאשר בעלי הזכויות לא מעוניינים לעבור לחוזה מהוון. יש לזכור כי כאשר בעל הקרקע מעוניין למכור את הנכס כאשר הנכס אינו מהוון תהיה חבות בתשלום של דמי הסכמה למנהל ואילו כאשר הנכס מהוון אין חבות בתשלום דמי הסכמה למנהל.לכן במקרים לא מעטים, טרם מכירת הנכס, מבקשים בעלי הזכויות לשלם את הנדרש ולהיות בעלי זכויות חכירה מהוונות, מה שיחסוך את תשלום דמי ההסכמה למנהל.
בר רשות זוהי זכות הנפוצה בעיקר במושבים או באדמות יהודה ושומרון.
זכות זאת הינה זכות אשר מתחדשת כל מס' שנים כאשר כל המחזיקים במשקים כיום מחזיקים מכוח זכות בר הרשות.
מקורה של הזכות הינו לפני עשרות שנים כאשר הזכות ניתנה לתקופה מוגבלת לאותם חקלאים לעבד את הקרקע תוך חשיבה כי הקרקע תושב למנהל לאחר עיבודה.
משכך, נחתם חוזה משולש בין המנהל, המושב והסוכנות אשר הגדיר את היחסים ביניהם וקבע זמן אשר בסיומו או שתחודש הזכות או שתוחזר למנהל.
בפועל, הזכות במושבים מתחדשת באופן אוטומטי כל מספר שנים ונראה כי קיים קושי משפטי למנהל לקבל חזרה את הקרקע.
במשך שנים רבות נהנו בעלי המשקים מעצם היותם בעלי זכות בר הרשות ולא חכירה או בעלות בכך שהחבות בהיטל השבחה לא הייתה חלה עליהם בעת מכירת הנכס או בעת שינוי תוכנית החל על המשק.
התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קבעה כי החבות בהיטל השבחה תהיה רק על הבעלים או החוכרים לדורות ולפיכך זכות בר הרשות אינה הייתה חייבת בחבות היטל השבחה.
עניין זה שונה לפני מס' שנים בעקבות החלטת בית המשפט לראות בבעלי המשקים כבעלים/ חוכרים לדורות ומשכך לחייבם בהיטל השבחה. גם בישובים הממוקמים מעבר לקו הירוק אנו נתקלים בזכויות המוגדרות כבר רשות
( נעלה, נילי, דולב וכו') יש לקחת בחשבון כי גם גופים פיננסים כמו הבנקים אשר מתבקשים לתת הלוואות לנכסים אשר מוגדרים כברי רשות, בוחנים בצורה מעמיקה את הזכות ואפשרות מימושה של הזכות ,
והאם ניתן לתת הלוואה בגין זכות זו. קיימים מקרים לא מעטים בהם אחוז המימון הניתן ע"י הבנקים לנכסים המוגדרים כברי רשות, הינו נמוך ביחס לנכסים המוגדרים כבעלות או חכירה.
כאשר הזכויות הינן זכויות בר רשות הן אמורות להתחדש באופן אוטומטי כל תקופה. כאשר הזכויות הינן זכויות חכירה מהוונות, יש לבחון בחוזה החכירה או באשור הזכויות מתי מועד החכירה פג
. בעבר היו נוהגים לחתום על חוזה חכירה של 49 שנה ואילו היום חוזי החכירה מול הרשות לתקופות ארוכות יותר. כאשר נותרו מס' שנים מועטות לסיום תקופת החכירה, יש לקחת בחשבון כי בבתים צמודי קרקע ,
יינתן חידוש של תקופת החכירה לעוד 49 שנה בכפוף לתשלום סכום סמלי לרשות.( אחוז מסוים מערך הקרקע)
אני סבור כי על כל רוכש לבדוק תחילה מהי הזכות הנרכשת ע"י? מה הזמן שנותר לאותה זכות? האם הזכות ניתנת להעברה?
מקורה של הזכות הינו לפני עשרות שנים כאשר הזכות ניתנה לתקופה מוגבלת לאותם חקלאים לעבד את הקרקע תוך חשיבה כי הקרקע תושב למנהל לאחר עיבודה.
משכך, נחתם חוזה משולש בין המנהל, המושב והסוכנות אשר הגדיר את היחסים ביניהם וקבע זמן אשר בסיומו או שתחודש הזכות או שתוחזר למנהל.
בפועל, הזכות במושבים מתחדשת באופן אוטומטי כל מספר שנים ונראה כי קיים קושי משפטי למנהל לקבל חזרה את הקרקע.
במשך שנים רבות נהנו בעלי המשקים מעצם היותם בעלי זכות בר הרשות ולא חכירה או בעלות בכך שהחבות בהיטל השבחה לא הייתה חלה עליהם בעת מכירת הנכס או בעת שינוי תוכנית החל על המשק.
התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קבעה כי החבות בהיטל השבחה תהיה רק על הבעלים או החוכרים לדורות ולפיכך זכות בר הרשות אינה הייתה חייבת בחבות היטל השבחה.
עניין זה שונה לפני מס' שנים בעקבות החלטת בית המשפט לראות בבעלי המשקים כבעלים/ חוכרים לדורות ומשכך לחייבם בהיטל השבחה. גם בישובים הממוקמים מעבר לקו הירוק אנו נתקלים בזכויות המוגדרות כבר רשות
( נעלה, נילי, דולב וכו') יש לקחת בחשבון כי גם גופים פיננסים כמו הבנקים אשר מתבקשים לתת הלוואות לנכסים אשר מוגדרים כברי רשות, בוחנים בצורה מעמיקה את הזכות ואפשרות מימושה של הזכות ,
והאם ניתן לתת הלוואה בגין זכות זו. קיימים מקרים לא מעטים בהם אחוז המימון הניתן ע"י הבנקים לנכסים המוגדרים כברי רשות, הינו נמוך ביחס לנכסים המוגדרים כבעלות או חכירה.
כאשר הזכויות הינן זכויות בר רשות הן אמורות להתחדש באופן אוטומטי כל תקופה. כאשר הזכויות הינן זכויות חכירה מהוונות, יש לבחון בחוזה החכירה או באשור הזכויות מתי מועד החכירה פג
. בעבר היו נוהגים לחתום על חוזה חכירה של 49 שנה ואילו היום חוזי החכירה מול הרשות לתקופות ארוכות יותר. כאשר נותרו מס' שנים מועטות לסיום תקופת החכירה, יש לקחת בחשבון כי בבתים צמודי קרקע ,
יינתן חידוש של תקופת החכירה לעוד 49 שנה בכפוף לתשלום סכום סמלי לרשות.( אחוז מסוים מערך הקרקע)
אני סבור כי על כל רוכש לבדוק תחילה מהי הזכות הנרכשת ע"י? מה הזמן שנותר לאותה זכות? האם הזכות ניתנת להעברה?