נשמח לתת לך שירות!
נושא היטלי השבחה הינו נושא מורכב וחשוב מעין כמוהו אשר נמצא על סדר היום כבר שנים רבות הן בבתי משפט בערכאות השונות
והן בוועדות התכנון והבניה. עדיין לא ניתן לקבוע באופן חד משמעי לגבי חלק לא קטן של סוגיות הקשורות לעניין היטל ההשבחה
אך אנסה להעלות את הבעיות והקשיים בנושא זה תוך הסברים פשוטים וניסיון למצוא פתרון שיתאים לרוח חוק התכנון והבניה.
חוק התיכנון והבניה התשכ"ה – 1965 קובע בסעיף 196א כי" ועדה מקומית תגבה היטלי השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה" מסעיף זה אנו למדים כי מי שמוסמך לגבות את היטל ההשבחה
הינה ועדה מקומית בניגוד למיסים אחרים אשר נגבים על ידי גופי המדינה כגון מס שבח, מס רכישה, מס רכוש וכ"ו.
ואכן התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מסבירה ומסדירה את כל נושא היטל ההשבחה.
"השבחה"– עלית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
ניתן להבחין כי החוק מתנה את החבות בהיטל בעליית שווי המקרקעין דהיינו , לא בהכרח כאשר זכויות הבניה גדלות נוצרת החבות בהיטל השבחה.
החוק מדגיש כי יש לבחון האם יש עליה בשווי המקרקעין ורק במידה וקיימת עליה כזו , קיימת החבות בהיטל השבחה.
נקודה נוספת היא לשון החוק האומרת "עלית שווי מקרקעין" , דהיינו , לא רק קרקע אלא כהגדרת החוק ,
מקרקעין- קרקע וכל הבנוי והנטוע בה בחיבור של קבע. החוק מוסיף כי על מנת שעלייה בערך הקרקע תיקרא השבחה שבגינה תהיה חבות בהיטל השבחה
עליית שווי זו צריכה לנבוע עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. לפיכך, כאשר מתבצע אחד מהשלושה רק אז יש לבחון בצורה מקצועית האם הדבר יצר חבות בהיטל השבחה ומהי אותה חבות.
על פניו נראה כי כל תוכנית המגדילה את זכויות הבניה תגרור בחובה תשלום היטל השבחה אך לא כך הדבר, חוק התכנון בתוספת השלישית מגדיר בצורה ברורה מהי תוכנית לעניין היטל השבחה וכך לשון החוק" תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת".
דהיינו רק במידה ועקב אשור אחת מתוכניות אלו חלה השבחה במקרקעין תהיה חבות בהיטל השבחה.
אם נבחן סיטואציה זו בחיי היומיום ניתן לומר כי כאשר פלוני מגיש תוכנית להגדלת אחוזיי הבניה בדירתו
אשר יוצרים השבחה במקרקעין יהיה עליו לשלם היטל השבחה כחוק ( במידה ואינו נכנס בנעלי אחד הפטורים)
מכיוון שהתוכנית שאושרה היא תוכנית מקומית או מפורטת והחוק ציין כי בתוכניות אלו יחול ההיטל .
אך במקרים בהם הושבחו מקרקעין כתוצאה מתוכנית מתאר ארצית כגון בניית מחלף או קניון ענק ,
יתכן כי דירות המגורים הצמודות יעלה ערכם . במקרה כזה לא קיימת חבות בתשלום היטל השבחה למרות ההשבחה שחלה במקרקעין ,
מפני שההשבחה נבעה כתוצאה מתוכנית מתאר ארצית ולא כתוצאה מתוכנית מתאר מקומית או מפורטת.
החוק קובע כי גם במקרים של מתן הקלה או התרת שימוש חורג יהיה על הבעלים לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית.
והן בוועדות התכנון והבניה. עדיין לא ניתן לקבוע באופן חד משמעי לגבי חלק לא קטן של סוגיות הקשורות לעניין היטל ההשבחה
אך אנסה להעלות את הבעיות והקשיים בנושא זה תוך הסברים פשוטים וניסיון למצוא פתרון שיתאים לרוח חוק התכנון והבניה.
חוק התיכנון והבניה התשכ"ה – 1965 קובע בסעיף 196א כי" ועדה מקומית תגבה היטלי השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה" מסעיף זה אנו למדים כי מי שמוסמך לגבות את היטל ההשבחה
הינה ועדה מקומית בניגוד למיסים אחרים אשר נגבים על ידי גופי המדינה כגון מס שבח, מס רכישה, מס רכוש וכ"ו.
ואכן התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מסבירה ומסדירה את כל נושא היטל ההשבחה.
"השבחה"– עלית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית , מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
ניתן להבחין כי החוק מתנה את החבות בהיטל בעליית שווי המקרקעין דהיינו , לא בהכרח כאשר זכויות הבניה גדלות נוצרת החבות בהיטל השבחה.
החוק מדגיש כי יש לבחון האם יש עליה בשווי המקרקעין ורק במידה וקיימת עליה כזו , קיימת החבות בהיטל השבחה.
נקודה נוספת היא לשון החוק האומרת "עלית שווי מקרקעין" , דהיינו , לא רק קרקע אלא כהגדרת החוק ,
מקרקעין- קרקע וכל הבנוי והנטוע בה בחיבור של קבע. החוק מוסיף כי על מנת שעלייה בערך הקרקע תיקרא השבחה שבגינה תהיה חבות בהיטל השבחה
עליית שווי זו צריכה לנבוע עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. לפיכך, כאשר מתבצע אחד מהשלושה רק אז יש לבחון בצורה מקצועית האם הדבר יצר חבות בהיטל השבחה ומהי אותה חבות.
על פניו נראה כי כל תוכנית המגדילה את זכויות הבניה תגרור בחובה תשלום היטל השבחה אך לא כך הדבר, חוק התכנון בתוספת השלישית מגדיר בצורה ברורה מהי תוכנית לעניין היטל השבחה וכך לשון החוק" תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת".
דהיינו רק במידה ועקב אשור אחת מתוכניות אלו חלה השבחה במקרקעין תהיה חבות בהיטל השבחה.
אם נבחן סיטואציה זו בחיי היומיום ניתן לומר כי כאשר פלוני מגיש תוכנית להגדלת אחוזיי הבניה בדירתו
אשר יוצרים השבחה במקרקעין יהיה עליו לשלם היטל השבחה כחוק ( במידה ואינו נכנס בנעלי אחד הפטורים)
מכיוון שהתוכנית שאושרה היא תוכנית מקומית או מפורטת והחוק ציין כי בתוכניות אלו יחול ההיטל .
אך במקרים בהם הושבחו מקרקעין כתוצאה מתוכנית מתאר ארצית כגון בניית מחלף או קניון ענק ,
יתכן כי דירות המגורים הצמודות יעלה ערכם . במקרה כזה לא קיימת חבות בתשלום היטל השבחה למרות ההשבחה שחלה במקרקעין ,
מפני שההשבחה נבעה כתוצאה מתוכנית מתאר ארצית ולא כתוצאה מתוכנית מתאר מקומית או מפורטת.
החוק קובע כי גם במקרים של מתן הקלה או התרת שימוש חורג יהיה על הבעלים לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית.
הבסיס הרעיוני העומד מאחורי גביית ההיטל הוא שאת האגרות וההוצאות הכרוכות בהכנת התוכנית,
עריכתה או ביצועה ישלמו המקרקעין שערך נכסיהם עלה עקב הכנתה של התוכנית.
לעיתים פעולת הרשות הציבורית העוסקת בתכנון גורמת להשבחת נכסיו של הפרט לעיתים מבלי שנקף אצבע,
ולכן מין הדין והצדק שהציבור הנהנה מהתוכנית ישתתף בהוצאות הכרוכות בהכנת התוכנית.
עריכתה או ביצועה ישלמו המקרקעין שערך נכסיהם עלה עקב הכנתה של התוכנית.
לעיתים פעולת הרשות הציבורית העוסקת בתכנון גורמת להשבחת נכסיו של הפרט לעיתים מבלי שנקף אצבע,
ולכן מין הדין והצדק שהציבור הנהנה מהתוכנית ישתתף בהוצאות הכרוכות בהכנת התוכנית.
מחצית מההשבחה. סעיף 3 לחוק התכנון קובע כי שיעור ההיטל יהיה מחצית מההשבחה ,
דהיינו 50% מעליית ערך המקרקעין עקב אישור התוכנית , מתן ההקלה או התרת השימוש החורג.
יש לציין ולהדגיש כי כאשר הוועדה תבחן את נושא היטלי ההשבחה הנדרש ותיעשה שומה שתקבע מהי ההשבחה ,
קביעת ההשבחה צריכה להיות רק השבחה שנוצרה כתוצאה מאישור התוכנית ואין לקחת בחשבון עלייה בערך המקרקעין הנובעת מסיבות אחרות ,
דהיינו יש לנטרל ולבדוק רק מהי ההשבחה כתוצאה מהתוכנית החדשה.
דהיינו 50% מעליית ערך המקרקעין עקב אישור התוכנית , מתן ההקלה או התרת השימוש החורג.
יש לציין ולהדגיש כי כאשר הוועדה תבחן את נושא היטלי ההשבחה הנדרש ותיעשה שומה שתקבע מהי ההשבחה ,
קביעת ההשבחה צריכה להיות רק השבחה שנוצרה כתוצאה מאישור התוכנית ואין לקחת בחשבון עלייה בערך המקרקעין הנובעת מסיבות אחרות ,
דהיינו יש לנטרל ולבדוק רק מהי ההשבחה כתוצאה מהתוכנית החדשה.
החוק מציין "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו,
היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל, היטל בעקבות אישור תוכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או הגובלים עמו בלבד".
החוק בסעיף זה מסדיר את נושא החבות בהיטל . החוק מציין כי מי שחייב בהיטל הינו הבעלים של המקרקעין ובמידה שהמקרקעין מוחכרים לדורות
אזי ישלם את ההיטל החוכר לדורות. כידוע רוב הקרקעות הינם קרקעות בבעלות המדינה ומנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף שמיצג את המדינה לעניין זה ,
ואנו חוכרים את הקרקע מהמדינה ולכן , כאשר חלה השבחה אנו כחוכרים נהיה מחויבים בתשלום ההיטל.
נשאלת השאלה מה קורה במקרים בהם הקרקע לא מוחכרת לדורות מי ישלם את ההיטל כדוגמא ניתן לבחון את נושא המשקים החקלאיים ,
שם ישנו הסכם הרשאה לשלוש שנים בין האגודה השיתופית לבין המדינה ולכן זוהי אינה חכירה לדורות ונשאלת השאלה מי ישלם את היטל ההשבחה במידה ויש צורך בתשלום.
עד לפני מס' שנים היו נוהגות הרשויות המקומיות לא לגבות היטל השבחה מבעלי משקים חקלאיים בשל העובדה כי מעמדם הינו – בר רשות ולא בעלים או חוכר.
לפני מס' שנים התקבלה פסיקה בבית המשפט אשר שינתה נוהג זה ועליה אפרט בכתבה נפרדת. החוק בסעיף 2(א) קובע מי יהיה חייב בהיטל ולשון החוק קובעת כי כל מי שנמצא בתחום התוכנית או גובל עימה .
לעניין מי שנמצא בתחום התוכנית אין עוררין ברגע שיש עלייה בשווי המקרקעין יצטרך לשלם את ההיטל כחוק אך בחלק השני של המשפט נשאלת השאלה ,
מהם מקרקעין הגובלים עמו ? היכן מתחיל ומסתיים החלק הגובל בתוכנית? . כיום יש נטייה של הוועדות המקומיות לבוא לקראת האזרח ולהימנע מגביית היטל השבחה ממקרקעין שאינם ממש צמודים לתוכנית החדשה.
היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל, היטל בעקבות אישור תוכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או הגובלים עמו בלבד".
החוק בסעיף זה מסדיר את נושא החבות בהיטל . החוק מציין כי מי שחייב בהיטל הינו הבעלים של המקרקעין ובמידה שהמקרקעין מוחכרים לדורות
אזי ישלם את ההיטל החוכר לדורות. כידוע רוב הקרקעות הינם קרקעות בבעלות המדינה ומנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף שמיצג את המדינה לעניין זה ,
ואנו חוכרים את הקרקע מהמדינה ולכן , כאשר חלה השבחה אנו כחוכרים נהיה מחויבים בתשלום ההיטל.
נשאלת השאלה מה קורה במקרים בהם הקרקע לא מוחכרת לדורות מי ישלם את ההיטל כדוגמא ניתן לבחון את נושא המשקים החקלאיים ,
שם ישנו הסכם הרשאה לשלוש שנים בין האגודה השיתופית לבין המדינה ולכן זוהי אינה חכירה לדורות ונשאלת השאלה מי ישלם את היטל ההשבחה במידה ויש צורך בתשלום.
עד לפני מס' שנים היו נוהגות הרשויות המקומיות לא לגבות היטל השבחה מבעלי משקים חקלאיים בשל העובדה כי מעמדם הינו – בר רשות ולא בעלים או חוכר.
לפני מס' שנים התקבלה פסיקה בבית המשפט אשר שינתה נוהג זה ועליה אפרט בכתבה נפרדת. החוק בסעיף 2(א) קובע מי יהיה חייב בהיטל ולשון החוק קובעת כי כל מי שנמצא בתחום התוכנית או גובל עימה .
לעניין מי שנמצא בתחום התוכנית אין עוררין ברגע שיש עלייה בשווי המקרקעין יצטרך לשלם את ההיטל כחוק אך בחלק השני של המשפט נשאלת השאלה ,
מהם מקרקעין הגובלים עמו ? היכן מתחיל ומסתיים החלק הגובל בתוכנית? . כיום יש נטייה של הוועדות המקומיות לבוא לקראת האזרח ולהימנע מגביית היטל השבחה ממקרקעין שאינם ממש צמודים לתוכנית החדשה.
חוק התכנון והבניה קובע כי ההיטלי השבחה תקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התוכנית המשביחה, התרת השימוש חורג או מתן ההקלה,
אולם הוועדה המקומית יכולה לדחות את עריכת השומה עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה. נשאלת השאלה מהו מימוש שאליו מתכוון החוק?
החוק קובע מהם שלושת המקרים אשר יכנסו לקטגוריה של מימוש והם:
על הועדה ברגע שקיבלה דרישה שכזו , להכין שומת השבחה לגבי המקרקעין תוך 90 יום מקבלת הדרישה.
אולם הוועדה המקומית יכולה לדחות את עריכת השומה עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה. נשאלת השאלה מהו מימוש שאליו מתכוון החוק?
החוק קובע מהם שלושת המקרים אשר יכנסו לקטגוריה של מימוש והם:
- קבלת היתר בניה , הקלה או התרת שימוש חורג.
- התחלת השימוש בהם בפועל.
- מכירה.
על הועדה ברגע שקיבלה דרישה שכזו , להכין שומת השבחה לגבי המקרקעין תוך 90 יום מקבלת הדרישה.
היטל ההשבחה ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהן חל ההיטל , אך יכול החוכר לשלם מקדמות לפני קביעת שומת ההשבחה.
מימוש חלקי – במידה ומימש רק חלק מן הזכות במקרקעין ישלם החוכר היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייב בהיטל.
מימוש חלקי – במידה ומימש רק חלק מן הזכות במקרקעין ישלם החוכר היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייב בהיטל.
החוק מאפשר לאזרח לערער על שומתו של השמאי מטעם הועדה והחוק אומר כי רשאי כל מי שקיבל תשלום של היטל השבחה מהועדה המקומית להגיש שומה נגדית
שהכין שמאי מקרקעין מטעמו ולהגישה כשומה אחרת לוועדה המקומית. נושא זה חשוב מאוד מפני שהחוק מאפשר לבעל המקרקעין להגיש שומה נגדית ולא פוסק באופן שרירותי.
שהכין שמאי מקרקעין מטעמו ולהגישה כשומה אחרת לוועדה המקומית. נושא זה חשוב מאוד מפני שהחוק מאפשר לבעל המקרקעין להגיש שומה נגדית ולא פוסק באופן שרירותי.
כמו בשאר ענייני מיסוי מקרקעין , החוק מציין רשימת פטורים כאשר בעל הקרקע נמצא תחת מטריית אחד הפטורים הינו פטור מתשלום היטל השבחה. אציין בקצרה את הפטורים העיקריים:
1.פטור לשכונת שיקום. 2. השבחה במקרקעין למגורים ששר הבינו הכריז בצו כי לא תחול לגביהן חובת תשלום היטל השבחה.
3. השבחה במקרקעין של מוסדות חינוך , תרבות , מדע, דת , צדקה וכ"ו
4. הרחבת דירה עד שטח של 120 מ"ר פטור מתשלום היטל השבחה בתנאי שגר בדירה ארבע שנים לפחות.
(על החלק היחסי מעבר ל-120מ"ר ישלם היטל כחוק)
עניין היטל ההשבחה הינו מורכב מאוד ולכן לא נוכל לכסותו בכתבה אחת אך יש לזכור כי כאשר אנו מעוניינים להגדיל את אחוזיי הבניה אל לנו להתעלם מנושא היטל ההשבחה ,
יש לקחת נושא זה בחשבון ולבדוק כמה יהיה עלינו לשלם. לעיתים סכום ההיטל גבוה מאוד , דבר אשר יכול להשפיע על יוזם התוכנית ועל כדאיות העניין.
כיום, יזמים רבים בוחנים את עניין היטל ההשבחה בטרם מבוצעת עסקת מקרקעין גדולה. כמו כן, גם בעל נכס שאינו קבלן ומעוניין להגדיל את דירתו או לשנות יעוד של מקרקעין ,
עליו לבחון את נושא היטל ההשבחה על מנת לבחון את כדאיות העסקה באופן כולל ולא להיות מופתע בשלב מאוחר יותר.
בעת קבלת החיוב ממחלקת היטל ההשבחה, מומלץ לבחון את ההשבחה שנקבעה ע"י שמאי הועדה ולבדוק את סבירות הערכים שנקבעו על ידו.
לעיתים, ערכים אלו גבוהים מאוד ואינם משקפים את התרומה השולית של תוספת הבניה ולכן יש להגיש שומה נגדית לוועדה המקומית.
יש לקחת נושא זה בחשבון ולבדוק כמה יהיה עלינו לשלם. לעיתים סכום ההיטל גבוה מאוד , דבר אשר יכול להשפיע על יוזם התוכנית ועל כדאיות העניין.
כיום, יזמים רבים בוחנים את עניין היטל ההשבחה בטרם מבוצעת עסקת מקרקעין גדולה. כמו כן, גם בעל נכס שאינו קבלן ומעוניין להגדיל את דירתו או לשנות יעוד של מקרקעין ,
עליו לבחון את נושא היטל ההשבחה על מנת לבחון את כדאיות העסקה באופן כולל ולא להיות מופתע בשלב מאוחר יותר.
בעת קבלת החיוב ממחלקת היטל ההשבחה, מומלץ לבחון את ההשבחה שנקבעה ע"י שמאי הועדה ולבדוק את סבירות הערכים שנקבעו על ידו.
לעיתים, ערכים אלו גבוהים מאוד ואינם משקפים את התרומה השולית של תוספת הבניה ולכן יש להגיש שומה נגדית לוועדה המקומית.