נשמח לתת לך שירות!
בשנים האחרונות אנו עדים לשינוי מגמה בכל מה שקשור לביקושים לשטחי תעשייה הן באזור מטה יהודה/ בית שמש והן באופן כללי באזורים שונים במדינת ישראל.
שוק הקרקעות לתעשייה היה רדום במשך שנים רבות כאשר באזורי פריפריה רבים היה ניתן להבחין ברמות ביקושים נמוכות מאוד לעיתים אפסיות.
גם באזור מטה יהודה/ בית שמש , היו תקופות בהן שווקו מגרשי תעשיה ע"י המנהלת ורשות מקרקעי ישראל
כאשר בתוצאות המכרז ניתן להבחין כי בחלק גדול מהמגרשים כלל לא הוגשו הצעות ובחלק שכן הוגשו , היו הצעות מועטות ובמחירי מינימום.
שוק הקרקעות לתעשייה היה רדום במשך שנים רבות כאשר באזורי פריפריה רבים היה ניתן להבחין ברמות ביקושים נמוכות מאוד לעיתים אפסיות.
גם באזור מטה יהודה/ בית שמש , היו תקופות בהן שווקו מגרשי תעשיה ע"י המנהלת ורשות מקרקעי ישראל
כאשר בתוצאות המכרז ניתן להבחין כי בחלק גדול מהמגרשים כלל לא הוגשו הצעות ובחלק שכן הוגשו , היו הצעות מועטות ובמחירי מינימום.
בתחילה אדגיש ואציין כי כל אזור תעשיה יש לו את רמת הביקוש אליו הנובעת בין היתר בשל מיקומו וקרבתו לצירי תנועה מרכזיים , רמת הפיתוח המצויה באותו אזור תעשיה,
הרכב העסקים המצוי בו וכן אופי השימוש באותו אזור תעשיה. לדוגמא, אזור התעשיה המערבי- בית שמש , הינו אזור תעשיה המאופיין ברובו הגדול בשימושי תעשייה כבדה ,
מפעלי מתכת גדולים ושטחי אחסנה גדולים הן אחסנה פתוחה והן אחסנה מקורה. אזור התעשיה מפותח ברמה סבירה, כבישים , מדרכות ותאורת רחוב אך ממוקם לא בצמידות לעיר .
כמו כן, אזור התעשיה המערבי סבל מאי הגעת תחבורה ציבורית אליו ומכאן שקיים קושי מהותי בשינוע העובדים למפעלים , מה שמייקר בסופו של יום את עלותם.
לעומתו, אזור התעשיה הצפוני של העיר, ממוקם בצמידות לעיר עצמה ומאופיין בחלקו הגדול בשימושים מעורבים.
דהיינו במהלך השנים ניתן להבחין כי השימושים אשר במקור הו תעשיה מסורתית משתנים כיום לשימושים המערבים מסחר.
הרכב העסקים המצוי בו וכן אופי השימוש באותו אזור תעשיה. לדוגמא, אזור התעשיה המערבי- בית שמש , הינו אזור תעשיה המאופיין ברובו הגדול בשימושי תעשייה כבדה ,
מפעלי מתכת גדולים ושטחי אחסנה גדולים הן אחסנה פתוחה והן אחסנה מקורה. אזור התעשיה מפותח ברמה סבירה, כבישים , מדרכות ותאורת רחוב אך ממוקם לא בצמידות לעיר .
כמו כן, אזור התעשיה המערבי סבל מאי הגעת תחבורה ציבורית אליו ומכאן שקיים קושי מהותי בשינוע העובדים למפעלים , מה שמייקר בסופו של יום את עלותם.
לעומתו, אזור התעשיה הצפוני של העיר, ממוקם בצמידות לעיר עצמה ומאופיין בחלקו הגדול בשימושים מעורבים.
דהיינו במהלך השנים ניתן להבחין כי השימושים אשר במקור הו תעשיה מסורתית משתנים כיום לשימושים המערבים מסחר.
על אף שקיימת בעיה די מהותית של גישה וחניה באזור התעשיה הצפוני, עדיין ניתן לקבוע כי בשל מיקומו ואופיו מדובר באזור התעשיה בעל רמת הביקושים הגבוהה ביותר.
אזור התעשיה הר טוב מחולק ל- אזור הר טוב א' ואזור הר טוב ב' כאשר הר טוב א' הינו הוותיק יותר ומאופיין במבנה תעשיה ותיקים ברובם בני 1-3 קומות.
רמות הביקושים להר טוב א' נשארו קשיחות לאורך שנים רבות . באזור התעשיה הר טוב ב' הסיפור שונה במקצת.
במהלך ה- 15 שנים האחרונות היו מס' רב של מכרזים באזור התעשיה כאשר בתחילת השיווק רמת הביקושים הייתה נמוכה מאוד וכן מחירי הזכייה היו נמוכים מאוד.
אזור התעשיה הר טוב מחולק ל- אזור הר טוב א' ואזור הר טוב ב' כאשר הר טוב א' הינו הוותיק יותר ומאופיין במבנה תעשיה ותיקים ברובם בני 1-3 קומות.
רמות הביקושים להר טוב א' נשארו קשיחות לאורך שנים רבות . באזור התעשיה הר טוב ב' הסיפור שונה במקצת.
במהלך ה- 15 שנים האחרונות היו מס' רב של מכרזים באזור התעשיה כאשר בתחילת השיווק רמת הביקושים הייתה נמוכה מאוד וכן מחירי הזכייה היו נמוכים מאוד.
מצב זה היה קיים כעשור כאשר לא הייתה נהירה של יזמים להר טוב ב'.
בשנים האחרונות כאשר שוק המקרקעין בתעשייה קיבל תפנית והמחירים עלו בכל אזורי הארץ, הר טוב ב' החל להוות אלטרנטיבה ליזמים בתחום התעשיה.
באזורי תעשיה כגון " ישפרו וליגד סנטר הממוקמים בפאתי העיר מודיעין חלה עלייה חדה במחירי מגרשי התעשיה כך שרוכש פוטנציאלי כבר לא יכול לעמוד במחירים באתן אזורי התעשיה .
דוגמא, באזור התעשיה ישפרו , הערכים לדונם הינם כ- 5,000,000 ₪ ותלוי בכמה דונם מדובר. כאשר מדובר בדונם בודד הרי שהמחיר גבוה מכך.
גם באזור התעשיה ליגד סנטר, שווי דונם הינו מעל 3,000,000 ₪. כך שאזור התעשיה הר טוב מהווה עדיין פתרון זול ליזמים המעוניינים להשקיע בקרקע לתעשיה.
בנוסף, כביש מס' 38 המהווה עורק תחבורתי ראשי לעיר בית שמש והיה במשך השנים האחרונות פקוק באופן קבוע שודרג ושופץ בשנה האחרונה וכיום הנסיעה בכבוש זה נוחה ומהירה.
פתרון תחבורתי זה הינו בין הגורמים לעליית הביקושים לאזור כאשר רוכש יודע כי הגישה לאזור התעשיה נוחה, מהירה וניתן לספק סחורה באופן מידי ללא בעיות פקקים.
באזורי תעשיה כגון " ישפרו וליגד סנטר הממוקמים בפאתי העיר מודיעין חלה עלייה חדה במחירי מגרשי התעשיה כך שרוכש פוטנציאלי כבר לא יכול לעמוד במחירים באתן אזורי התעשיה .
דוגמא, באזור התעשיה ישפרו , הערכים לדונם הינם כ- 5,000,000 ₪ ותלוי בכמה דונם מדובר. כאשר מדובר בדונם בודד הרי שהמחיר גבוה מכך.
גם באזור התעשיה ליגד סנטר, שווי דונם הינו מעל 3,000,000 ₪. כך שאזור התעשיה הר טוב מהווה עדיין פתרון זול ליזמים המעוניינים להשקיע בקרקע לתעשיה.
בנוסף, כביש מס' 38 המהווה עורק תחבורתי ראשי לעיר בית שמש והיה במשך השנים האחרונות פקוק באופן קבוע שודרג ושופץ בשנה האחרונה וכיום הנסיעה בכבוש זה נוחה ומהירה.
פתרון תחבורתי זה הינו בין הגורמים לעליית הביקושים לאזור כאשר רוכש יודע כי הגישה לאזור התעשיה נוחה, מהירה וניתן לספק סחורה באופן מידי ללא בעיות פקקים.
משכך, גם הפתרון התחבורתי וגם עליית המחירים באזורי תעשיה אחרים, יצרו עלייה חדה ברמת הביקושים לאזור התעשיה הר טוב.
ניתן להבחין כי בשני מכרזים אשר פורסמו ע"י רשות מקרקעין ישראל למגרשי תעשיה בהר טוב ב', בהפרשים של כ- חצי שנה בין המכרזים, התקבלו תוצאות שונות ממה שהורגלנו עד היום.
כמו כן, מעבר לתוצאות שהתקבלו , יש לבחון את כמות המציעים למכרז מה שיראה בהכרח את רמת הביקושים לאותו אזור תעשיה.
ניתן להבחין כי בשני מכרזים אשר פורסמו ע"י רשות מקרקעין ישראל למגרשי תעשיה בהר טוב ב', בהפרשים של כ- חצי שנה בין המכרזים, התקבלו תוצאות שונות ממה שהורגלנו עד היום.
כמו כן, מעבר לתוצאות שהתקבלו , יש לבחון את כמות המציעים למכרז מה שיראה בהכרח את רמת הביקושים לאותו אזור תעשיה.
במכרז הראשון התקבלו תוצאות אשר שיקפו ממוצע לדונם של כ- 1,000,000 ₪ – 1,100,000 ₪ כולל פיתוח ואילו במכרז האחרון התקבלו תוצאות המשקפות ממוצע לדונם של 1,350,000 ₪ – 1,500,000 ₪ .
הפרש הזמן בין שני המכרזים הינו כחצי שנה ולכן הפרשי המחירים כפי שהתקבלו לדונם גבוהים.
הפרש הזמן בין שני המכרזים הינו כחצי שנה ולכן הפרשי המחירים כפי שהתקבלו לדונם גבוהים.
יש לציין כי מדובר בממוצעים בלבד והיו הצעות זוכות אשר שיקפו שווי של 1,800,000 ₪ לדונם ואף למעלה מכך.
במגרשי התעשיה בשטח של דונם התקבלו הצעות על כ- 2,000,000 ₪.
מלבד הקפיצה הגדולה כפי שמשתקפת בנתוני הזכייה, כמות ההצעות אשר הוגשו לכל מגרש הייתה גדולה מאוד, מה שלא היה עד היום. בנוסף, מניתוח תוצאות המכרז ניתן להבחין כי בניגוד למכרזים קודמים,
למכרז האחרון נכנסו "שחקנים" חדשים אשר לא היו מוכרים עד היום באזור. חברות נדל"ן והשקעות גדולות אשר זיהו את הפוטנציאל הגלום באזור התעשיה הר טוב ב' ומעוניינים לרכוש מגרשים באזור זה.
נראה כי עליות המחירים חלות ספציפית באזור תעשיה זה אך כאשר אנו בוחנים את כלל אזורי התעשיה בארץ ובעיקר באזור הדרום ניתן להבחין כי עלייה זו ברמת הביקושים לא פסחה על אזורי תעשיה אחרים
וניתן להבחין גם שם בעלייה ברמת הביקושים ובעלייה בערכי השווי.
מלבד הקפיצה הגדולה כפי שמשתקפת בנתוני הזכייה, כמות ההצעות אשר הוגשו לכל מגרש הייתה גדולה מאוד, מה שלא היה עד היום. בנוסף, מניתוח תוצאות המכרז ניתן להבחין כי בניגוד למכרזים קודמים,
למכרז האחרון נכנסו "שחקנים" חדשים אשר לא היו מוכרים עד היום באזור. חברות נדל"ן והשקעות גדולות אשר זיהו את הפוטנציאל הגלום באזור התעשיה הר טוב ב' ומעוניינים לרכוש מגרשים באזור זה.
נראה כי עליות המחירים חלות ספציפית באזור תעשיה זה אך כאשר אנו בוחנים את כלל אזורי התעשיה בארץ ובעיקר באזור הדרום ניתן להבחין כי עלייה זו ברמת הביקושים לא פסחה על אזורי תעשיה אחרים
וניתן להבחין גם שם בעלייה ברמת הביקושים ובעלייה בערכי השווי.
אם נבחן את אזור התעשיה קריית גת נבחין כי חלה עלייה גדולה בערכי השווי, גם באזור התעשיה "מבצע" אשר ממוקם בקרבת בני עייש התקבלו תוצאות מכרז רשות מקרקעי ישראל אשר מצביעות על ערכי שווי של כ- 1,300,000 ₪ לדונם.
כנ"ל באזור התעשיה באר טוביה, כנות אשקלון וכו'. רמת הביקושים הגוברת לתעשייה נובעת בין היתר לדעתי בשל העובדה כי אפיקי השקעה אחרים כמעט ולא קיימים כאשר מכרזי מגרשי מגורים הינם רק למחיר למשתכן,
במכרזי מסחר מתקבלים תוצאות גבוהות מאוד ועל כל מגרש יש הצעות רבות מאוד כך שהאופציה של מגרשי תעשיה עדיין מהווה אלטרנטיבה ליזמים.
מעניין יהיה לעקוב אחרי ההתפתחות של אזור התעשיה הר טוב ב' בעיקר לעניין מכירת מגרשים ביד שניה ולא לפי מכרז.
כנ"ל באזור התעשיה באר טוביה, כנות אשקלון וכו'. רמת הביקושים הגוברת לתעשייה נובעת בין היתר לדעתי בשל העובדה כי אפיקי השקעה אחרים כמעט ולא קיימים כאשר מכרזי מגרשי מגורים הינם רק למחיר למשתכן,
במכרזי מסחר מתקבלים תוצאות גבוהות מאוד ועל כל מגרש יש הצעות רבות מאוד כך שהאופציה של מגרשי תעשיה עדיין מהווה אלטרנטיבה ליזמים.
מעניין יהיה לעקוב אחרי ההתפתחות של אזור התעשיה הר טוב ב' בעיקר לעניין מכירת מגרשים ביד שניה ולא לפי מכרז.
כמו כן, האם דמי השכירות המשולמים כיום יישארו כאשר הינם על הצד הנמוך ואינם משקפים את שווי הקרקע או שמא דמי השכירות יעלו לרמה גבוהה יותר אשר תשקף את ערכי הקרקע הגבוהים כפי שהתקבלו במכרז האחרון.
יש לקחת בחשבון כי היצע המגרשים לתעשייה באזור התעשיה הר טוב ב' גדל באופן משמעותי מה שאמור להביא להצפה של מבנה תעשיה ויש לבחון האם יהיה ביקוש לשכירות באזור התעשיה או שמא מרבית היזמים ייבנו מבנים לשימוש עצמי.
יש לזכור כי טרם בוצע כל שיווק המגרשים באזור וכי יש צפי לשיווק של עוד עשרות דונמים ע"י רשות מקרקעי ישראל.
יש לקחת בחשבון כי היצע המגרשים לתעשייה באזור התעשיה הר טוב ב' גדל באופן משמעותי מה שאמור להביא להצפה של מבנה תעשיה ויש לבחון האם יהיה ביקוש לשכירות באזור התעשיה או שמא מרבית היזמים ייבנו מבנים לשימוש עצמי.
יש לזכור כי טרם בוצע כל שיווק המגרשים באזור וכי יש צפי לשיווק של עוד עשרות דונמים ע"י רשות מקרקעי ישראל.