נשמח לתת לך שירות!
לעיתים דחופות פונים אליי הן לקוחות והן מכרים באמירה " אם אתה שומע על איזה נכס להשקעה, תעדכן אותי"
הגאות בענף הנדל"ן בשנים האחרונות הפכה חלק לא מבוטל מתושבי המדינה למשקיעים קטנים כאשר הרעיון להשקיע בנדל"ן קוסם לרבים מאיתנו .
רכישת דירה להשקעה הינה אחת הדרכים ליצור הון פאסיבי מעבר להכנסה הקבועה. נשאלת השאלה האם רכישת נכס להשקעה מתאימה לכל אחד?
או שמא מדובר בתהליך הטומן בחובו לא מעט סיכונים. הגאות בשוק הנדל"ן המקומי בשנים האחרונות הביאה משקיעים רבים אשר עד כה
העדיפו להשקיע באפיקים אחרים בעיקר בתחום הבנקאות ופחות בנדל"ן. ברכישת נכס להשקעה, המשקיע מרוויח הן מהשכרת הנכס לאורך שנים
,הנאה מהתשואה המתקבלת ולא פחות חשוב מעליית מחיר הנכס במהלך השנים. על מנת שההכנסה תהיה יציבה ורווחית,
חשוב לקחת בחשבון מספר שיקולים אשר יסייעו בעת תהליך הבחירה של דירה נכונה להשקעה:
הגאות בענף הנדל"ן בשנים האחרונות הפכה חלק לא מבוטל מתושבי המדינה למשקיעים קטנים כאשר הרעיון להשקיע בנדל"ן קוסם לרבים מאיתנו .
רכישת דירה להשקעה הינה אחת הדרכים ליצור הון פאסיבי מעבר להכנסה הקבועה. נשאלת השאלה האם רכישת נכס להשקעה מתאימה לכל אחד?
או שמא מדובר בתהליך הטומן בחובו לא מעט סיכונים. הגאות בשוק הנדל"ן המקומי בשנים האחרונות הביאה משקיעים רבים אשר עד כה
העדיפו להשקיע באפיקים אחרים בעיקר בתחום הבנקאות ופחות בנדל"ן. ברכישת נכס להשקעה, המשקיע מרוויח הן מהשכרת הנכס לאורך שנים
,הנאה מהתשואה המתקבלת ולא פחות חשוב מעליית מחיר הנכס במהלך השנים. על מנת שההכנסה תהיה יציבה ורווחית,
חשוב לקחת בחשבון מספר שיקולים אשר יסייעו בעת תהליך הבחירה של דירה נכונה להשקעה:
כאשר אנו רוכשים נכס באזור ותיק והדירה הינה דירה ישנה, יש לקחת בחשבון כי הבעיות יצוצו במהלך השנים ובעל הנכס יהיה צריך לתת מענה על כל בעיה שתצוץ.
לעומת זאת, דירה חדשה שנרכשת מקבלן או דירה שעברה שיפוץ מאסיבי בשנים האחרונות. הסיכוי בה יהיו בעיות קטן יותר ולכן הרוכש קונה גם שקט לתקופה ארוכה.
לכן אחד השיקולים בעת הרכישה הינו יכולתו של הרוכש אכן לתת מענה בעת הצורך במקרה של בעיות.
יש לציין כי רוכשים רבים קונים נכסים אשר מצבם הפיזי ירוד, מבצעים שיפוץ מאסיבי בעת הרכישה על מנת למנוע בעיות עתידיות.
לעומת זאת, דירה חדשה שנרכשת מקבלן או דירה שעברה שיפוץ מאסיבי בשנים האחרונות. הסיכוי בה יהיו בעיות קטן יותר ולכן הרוכש קונה גם שקט לתקופה ארוכה.
לכן אחד השיקולים בעת הרכישה הינו יכולתו של הרוכש אכן לתת מענה בעת הצורך במקרה של בעיות.
יש לציין כי רוכשים רבים קונים נכסים אשר מצבם הפיזי ירוד, מבצעים שיפוץ מאסיבי בעת הרכישה על מנת למנוע בעיות עתידיות.
כאשר אנו רוכשים דירה להשקעה אנו שואפים כי הדירה תהיה מתאימה לכמה שיותר רוכשים ובניהם- זוגות מבוגרים, בעלי משפחות, זוגות צעירים וכו'.
לפיכך כאשר הדירה נגישה הן מבחינת מיקומה הן מבחינת בניין עם מעלית , הן מבחינת חניה נגישה , הרי שהיצע הרוכשים הפוטנציאלים יהיה גדול.
לפיכך כאשר הדירה נגישה הן מבחינת מיקומה הן מבחינת בניין עם מעלית , הן מבחינת חניה נגישה , הרי שהיצע הרוכשים הפוטנציאלים יהיה גדול.
הרוכש צריך להיכנס לנעליו של שוכר פוטנציאלי ולחשוב מה חשוב לאותו שוכר על מנת שיוכל להישאר בדירה לטווח ארוך.
אני מכיר מס' ערים אשר נבנו בהן פרויקטים בצמידות לים, נוף פנורמי מדהים אך טרם נבנו באזור מרכזי קניות, בתי ספר וגנים ולכן רוכש דירה באזור שכזה יכול למצוא את עצמו עם שוק שוכרים מצומצם מאוד
כאשר בעלי משפחות יעדיפו דווקא את מרכז העיר , עם כל השירותים הנלווים, פחות הסעת הילדים לחוגים ולבית הספר כאשר כל מבני הציבור קרובים.
במקרה שכזה ניתן להבחין כי שוכרים ישכירו את הנכס שנים רבות ובעל הבית יזכה לתקופה ארוכה של שקט.
לקוחות רבים אינם לוקחים בחשבון כי ברכישת נכס נוסף קיימות עלויות נוספות מעבר למחיר הרכישה עצמו.
לדוגמא, מס הרכישה מוגדל ומגיע ל 8% מערך הנכס הנרכש. כמו כן,
יש לשלם בעבור עורך הדין המבצע את חוזה המכר, כאשר בעסקה מעורב מתווך אזי יש לשלם גם בעבור התיווך סכום שנע בין 1.5%- 2% מערך הנכס. בנוסף,
במידה והנכס במצב פיזי ירוד יש לשפצו על מנת להכשירו ברמה סבירה כך שיהווה אופציה לשוכרים. מעבר לתשלומים אלו אשר יכולים להגיע לעיתים לעשרות אלפי שקלים ( תלוי במחיר הדירה)
יש לקחת בחשבון את עלויות המימון מהבנק. בהנחה כי לאותו רוכש אין את כל הכסף לתשלום ונאלץ לקחת הלוואה מאחד הבנקים למשכנתאות, הרי שבעבור ההלוואה משלם ריבית לבנק.
בשנים האחרונות הריבית לבנק הייתה נמוכה באופן יחסי ולכן ניתן היה להבחין במשקיעים רבים אשר רכשו נכסים באמצעות הלוואות מהבנקים.
לאחרונה, ניתן להבחין בעליית הריבית על המשכנתא ובמקביל חלה ירידה חדה בכמות המשקיעים . נקודה לא פחות חשובה הינה העובדה כי הכנסה משכירות חייבת בתשלום מס .
יש לשלם בעבור עורך הדין המבצע את חוזה המכר, כאשר בעסקה מעורב מתווך אזי יש לשלם גם בעבור התיווך סכום שנע בין 1.5%- 2% מערך הנכס. בנוסף,
במידה והנכס במצב פיזי ירוד יש לשפצו על מנת להכשירו ברמה סבירה כך שיהווה אופציה לשוכרים. מעבר לתשלומים אלו אשר יכולים להגיע לעיתים לעשרות אלפי שקלים ( תלוי במחיר הדירה)
יש לקחת בחשבון את עלויות המימון מהבנק. בהנחה כי לאותו רוכש אין את כל הכסף לתשלום ונאלץ לקחת הלוואה מאחד הבנקים למשכנתאות, הרי שבעבור ההלוואה משלם ריבית לבנק.
בשנים האחרונות הריבית לבנק הייתה נמוכה באופן יחסי ולכן ניתן היה להבחין במשקיעים רבים אשר רכשו נכסים באמצעות הלוואות מהבנקים.
לאחרונה, ניתן להבחין בעליית הריבית על המשכנתא ובמקביל חלה ירידה חדה בכמות המשקיעים . נקודה לא פחות חשובה הינה העובדה כי הכנסה משכירות חייבת בתשלום מס .
- פטור ממס (מלא או חלקי) על השכרת דירה
- חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
- חיוב במס לפי מדרגות המס.
משכיר הדירה צריך לקבוע את המסלול שמתאים לו, סביר להניח כי יבחר במסלול שיביא לחבות המס הנמוכה ביותר.
יש לקחת בחשבון כי בפועל, רוב המשכירים שלהם דירה אחת אשר מושכרת, נמצאים במסלול הפטור ממס .
על מנת להיכנס לתנאי הפטור על הנכס לעמוד בקריטריונים הבאים:
הדירה מיועדת לשמש למגורים.
הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור.
הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד.
ניתן גם להשכיר לחבר בני אדם, אך נדרש כי עיקר פעילותו של חבר בני האדם הוא למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה,
לבריאות ולסעד ופעילותם אינה לצורכי רווח ובלבד שהתקבל אישור מנהל רשות המסים לחבר בני האדם השוכר. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד,
ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.
פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של כ-5 אלף שקל (הסכום מתעדכן באופן שוטף!)
פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור של כ-5 אלף שקל אולם אינו עולה על כפל תקרה זו כ-10 אלף שקל יש לחשב את הפטור באופן הבא:
שלב א – מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית (משכר דירה שהתקבל בפועל) את סכום תקרת, הפטור, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף.
שלב ב – מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף. ההפרש המתקבל הוא הסכום, הפטור.
שלב ג – מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל מפחיתים את, הסכום הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס. וב לאזור מגוריכם.
היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור 10,000 שקל, לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס.
במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
ניתן גם להשכיר לחבר בני אדם, אך נדרש כי עיקר פעילותו של חבר בני האדם הוא למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה,
לבריאות ולסעד ופעילותם אינה לצורכי רווח ובלבד שהתקבל אישור מנהל רשות המסים לחבר בני האדם השוכר. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד,
ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.
פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של כ-5 אלף שקל (הסכום מתעדכן באופן שוטף!)
פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור של כ-5 אלף שקל אולם אינו עולה על כפל תקרה זו כ-10 אלף שקל יש לחשב את הפטור באופן הבא:
שלב א – מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית (משכר דירה שהתקבל בפועל) את סכום תקרת, הפטור, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף.
שלב ב – מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף. ההפרש המתקבל הוא הסכום, הפטור.
שלב ג – מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל מפחיתים את, הסכום הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס. וב לאזור מגוריכם.
היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור 10,000 שקל, לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס.
במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
מסלול זה תקף תחת התנאים הבאים:
הדירה משמשת למגורים בישראל.
ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק.
יש לקחת בחשבון כי במידה ובעל הנכס בחר במסלול זה הוא אינו זכאי לניכוי ההוצאות אשר הוצאו בייצור ההכנסה משכר הדירה ובניהם הרבית על המשכנתא,
עלות אחזקת הנכס וכו'. במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 20 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.
עלות אחזקת הנכס וכו'. במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 20 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.
בעלים אשר בחר במסלול זה ישלם מס לפי שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו.