נשמח לתת לך שירות!
מזה שנים רבות אני עורך חוות דעת בעבור משקים חקלאיים ובתים בשכונות ההרחבה של המועצה האזורית מטה יהודה.
במהלך השנים ליוויתי מבחינה שמאית שכונות הרחבה רבות במועצה האזורית , בחלקן נבנו במהרה ובחלקן לקח זמן רב עד לאכלוסן המלא.
בתחילה אציין כי גם במטה יהודה כמו בכל אזור אחר בארץ, קיים שוני לעיתים גדול בין המושבים המצויים באותו תחום שיפוט.
שוני זה קיים לדעתי בשל שני פרמטרים עיקריים האחד, מיקום המושב וקרבתו לערים מרכזיות והשני הרכב האוכלוסייה הקיים באותו מושב (המרקם האנושי).
אמנה מס' דוגמאות: מושבים הממוקמים בצמידות לעיר ירושלים כגון: אורה, עמינדב, בית זית, שואבה ,
בית נקופה וכו' נחשבים למושבים טובים ומבוקשים יותר במועצה האזורית.
הקרבה הפיזית לעיר הגדולה, הנגישות המיידית הן למרכזי התרבות והפנאי שהעיר מציעה , מקומות עבודה,
בתי חולים, מבחר בתי ספר וכו' הינם בין הגורמים לביקוש הגבוה לגור באותו מושב.
חלק לא מבוטל של המתגוררים באותם מושבים עובדים בעיר הגדולה והקרבה חוסכת זמן רב בנסיעה מהבית למקום העבודה.
במהלך השנים ליוויתי מבחינה שמאית שכונות הרחבה רבות במועצה האזורית , בחלקן נבנו במהרה ובחלקן לקח זמן רב עד לאכלוסן המלא.
בתחילה אציין כי גם במטה יהודה כמו בכל אזור אחר בארץ, קיים שוני לעיתים גדול בין המושבים המצויים באותו תחום שיפוט.
שוני זה קיים לדעתי בשל שני פרמטרים עיקריים האחד, מיקום המושב וקרבתו לערים מרכזיות והשני הרכב האוכלוסייה הקיים באותו מושב (המרקם האנושי).
אמנה מס' דוגמאות: מושבים הממוקמים בצמידות לעיר ירושלים כגון: אורה, עמינדב, בית זית, שואבה ,
בית נקופה וכו' נחשבים למושבים טובים ומבוקשים יותר במועצה האזורית.
הקרבה הפיזית לעיר הגדולה, הנגישות המיידית הן למרכזי התרבות והפנאי שהעיר מציעה , מקומות עבודה,
בתי חולים, מבחר בתי ספר וכו' הינם בין הגורמים לביקוש הגבוה לגור באותו מושב.
חלק לא מבוטל של המתגוררים באותם מושבים עובדים בעיר הגדולה והקרבה חוסכת זמן רב בנסיעה מהבית למקום העבודה.
גם מושבים כגון : טל שחר ורמת רזיאל אשר אינם ממוקמים בקרבת עיר ראשית אך הרכב האוכלוסייה במושבים אלו טוב,
מוכרים כמושבים טובים ומבוקשים במטה יהודה. מושב כגון טל שחר אשר אינו ממוקם בקרבת עיר ראשית אך נגיש מבחינת כבישים ותחבורה
( כביש מס' 3) לערים מרכזיות נחשב כמושב טוב מבחינת מיקומו. גם רמת רזיאל אשר אומנם אינו ממוקם בקרבת ערים מרכזיות
אך נחשב מושב בעל מירקם אנושי טוב וכן במיקום טופוגרפי מדהים בו קיים נוף בחלק גדול מהמקרקעין , מוכר כמושב איכותי ומבוקש במטה יהודה.
לעומתם מושבים הממוקמים הרחק ממרכזי ערים כגון: לוזית, שדות מיכה, תירוש, גפן וכו', נחשבים למושבים בהם רמת הביקוש נמוכה יותר.
במושבים אלו לרוב לא נבנתה כלל שכונת הרחבה והישוב הוותיק נותר כישוב בו מתגוררת אוכלוסייה ותיקה מאוד,
לא נבנים גני ילדים ומבני ציבור נוספים ורמת הפיתוח בישובים אלו ברמה נמוכה מאוד.
במצב זה , גם רמת הביקושים לאותו מושב נמוכה מאוד והמצב ממשיך כך שנים רבות.
אין לי ספק כי הקמת השכונות החדשות במושבים מה שמוכר כ"שכונות ההרחבה"
תורמות בצורה משמעותית להתפתחות המושב וכחלק בלתי נפרד מכך גם לגידול משמעותי ברמת הביקושים לאותו מושב.
מוכרים כמושבים טובים ומבוקשים במטה יהודה. מושב כגון טל שחר אשר אינו ממוקם בקרבת עיר ראשית אך נגיש מבחינת כבישים ותחבורה
( כביש מס' 3) לערים מרכזיות נחשב כמושב טוב מבחינת מיקומו. גם רמת רזיאל אשר אומנם אינו ממוקם בקרבת ערים מרכזיות
אך נחשב מושב בעל מירקם אנושי טוב וכן במיקום טופוגרפי מדהים בו קיים נוף בחלק גדול מהמקרקעין , מוכר כמושב איכותי ומבוקש במטה יהודה.
לעומתם מושבים הממוקמים הרחק ממרכזי ערים כגון: לוזית, שדות מיכה, תירוש, גפן וכו', נחשבים למושבים בהם רמת הביקוש נמוכה יותר.
במושבים אלו לרוב לא נבנתה כלל שכונת הרחבה והישוב הוותיק נותר כישוב בו מתגוררת אוכלוסייה ותיקה מאוד,
לא נבנים גני ילדים ומבני ציבור נוספים ורמת הפיתוח בישובים אלו ברמה נמוכה מאוד.
במצב זה , גם רמת הביקושים לאותו מושב נמוכה מאוד והמצב ממשיך כך שנים רבות.
אין לי ספק כי הקמת השכונות החדשות במושבים מה שמוכר כ"שכונות ההרחבה"
תורמות בצורה משמעותית להתפתחות המושב וכחלק בלתי נפרד מכך גם לגידול משמעותי ברמת הביקושים לאותו מושב.
נתקלתי במהלך עבודתי בלא מעט מושבים אשר מנהלים שנים רבות מלחמות פנימיות בין בעלי המשקים על השאלה האם כן להקים שכונת הרחבה או לא.
לדעתי אין בכלל ספק כי הקמת שכונת הרחבה במושב הינה כורך המציאות ותורם בצורה משמעותית הן להתפתחות המושב והן לרמת הביקוש לאותו מושב.
כאשר מגיעה אוכלוסייה חדשה של זוגות צעירים, הם מביאים עימם משב רוח צעיר וראיה צעירה וחדשנית לגבי אופי הישוב וקצב ההתפתחות שלו.
לעיתים הדבר מתנגש עם תפיסת האוכלוסייה הוותיקה והרצון של אוכלוסייה זו לקבל החלטות לבד . לדעתי, תפיסה זו של המושבים הוותיקים הינה טעות אשר מממשיכה לבסס את הביקושים הנמוכים לאותם מושבים
ולא נותנת סיכוי כלשהוא לאותם מושבים כן להתפתח ולמשוך אוכלוסייה חדשה ואיכותית. כאשר מגיעה אוכלוסייה חדשה, מגיעות איתה גם הדרישות לרמת פיתוח סבירה, כבישים, מדרכות,
מגיעות הדרישות למבני ציבור ברמה שיוכלו לתת מענה ראוי לתושבים, מגיעות הדרישות לגני ילדים, גנים ציבוריים וכו'.
לדעתי אין בכלל ספק כי הקמת שכונת הרחבה במושב הינה כורך המציאות ותורם בצורה משמעותית הן להתפתחות המושב והן לרמת הביקוש לאותו מושב.
כאשר מגיעה אוכלוסייה חדשה של זוגות צעירים, הם מביאים עימם משב רוח צעיר וראיה צעירה וחדשנית לגבי אופי הישוב וקצב ההתפתחות שלו.
לעיתים הדבר מתנגש עם תפיסת האוכלוסייה הוותיקה והרצון של אוכלוסייה זו לקבל החלטות לבד . לדעתי, תפיסה זו של המושבים הוותיקים הינה טעות אשר מממשיכה לבסס את הביקושים הנמוכים לאותם מושבים
ולא נותנת סיכוי כלשהוא לאותם מושבים כן להתפתח ולמשוך אוכלוסייה חדשה ואיכותית. כאשר מגיעה אוכלוסייה חדשה, מגיעות איתה גם הדרישות לרמת פיתוח סבירה, כבישים, מדרכות,
מגיעות הדרישות למבני ציבור ברמה שיוכלו לתת מענה ראוי לתושבים, מגיעות הדרישות לגני ילדים, גנים ציבוריים וכו'.
אין ספק כי הדבר "מעיק" לעיתים על האוכלוסייה הוותיקה אשר אינה רגילה לדרישות אלו אך פעולות אלו משביחות ללא ספק את המושב , משרתות את כלל התושבים וכפועל יוצא מעלות בסופו של יום את רמת הביקוש לאותו מושב.
יש לזכור כי כאשר רמת הביקוש עולה אין הדבר נעצר רק בשכונת ההרחבה אלא הביקושים גוברים גם למשקים חקלאיים במושב , כך שבסופו של דבר כל המושב מרוויח הן בעלי המשקים והן בעלי המגרשים בהרחבה.
יש לזכור כי כאשר רמת הביקוש עולה אין הדבר נעצר רק בשכונת ההרחבה אלא הביקושים גוברים גם למשקים חקלאיים במושב , כך שבסופו של דבר כל המושב מרוויח הן בעלי המשקים והן בעלי המגרשים בהרחבה.
מעבר לעלייה בביקושים מבחינה נדלנית, יש לזכור כי נעים יותר לחיות בסביבה בה רמת הפיתוח סבירה, בה יש גני ילדים ברמה ולא מבנים ישנים אשר הוסבו במהלך השנים לגנים.
ניתן להבחין כי מושבים אשר הפנימו את התפיסה הנ"ל וקידמו את שכונת ההרחבה אכן התפתחו ברמה טובה , המושבים נראים ויזואלית טוב יותר,
נכנסה אוכלוסייה חזקה אשר דרשה אך בסופו של דבר כולם הרוויחו מהשיפורים אשר בוצעו. לעומתם המושבים אשר התעקשו וממשיכים להתעקש לא לבנות שכונת הרחבה חדשה,
נותרו מושבים בהם רמת פיתוח נמוכה מאוד, אין מספיק מבני ציבור והאוכלוסייה הצעירה עוזבת את המושב ועוברת לעיר או למושבים סמוכים בהם יש מענה לצרכי הילדים .
ניתן להבחין כי מושבים אשר הפנימו את התפיסה הנ"ל וקידמו את שכונת ההרחבה אכן התפתחו ברמה טובה , המושבים נראים ויזואלית טוב יותר,
נכנסה אוכלוסייה חזקה אשר דרשה אך בסופו של דבר כולם הרוויחו מהשיפורים אשר בוצעו. לעומתם המושבים אשר התעקשו וממשיכים להתעקש לא לבנות שכונת הרחבה חדשה,
נותרו מושבים בהם רמת פיתוח נמוכה מאוד, אין מספיק מבני ציבור והאוכלוסייה הצעירה עוזבת את המושב ועוברת לעיר או למושבים סמוכים בהם יש מענה לצרכי הילדים .
ניתן לקחת כדוגמא את מושב לוזית אשר מיקומו אינו בקרבת ערים מרכזיות ומיקומו זה יצר רתיעה אצל רוכשים פוטנציאלים אשר מעוניינים לגור במושב.
המושב הפנים את העניין והחליט לבנות שכונת הרחבה במושב מה שיגדיל את כמות התושבים וייתן פתרון גם לבני המושב המעוניינים להישאר ולהתגורר במושב.
ואכן, שכונת ההרחבה של לוזית נבנית בשנים האחרונות, עדיין נותרו מגרשים ריקים אשר טרם החלו בבניה אך ניתן להבחין בחלק לא מבוטל של בתים בהם כבר מתגוררים,
חלק מהבתים בשלבי בניה וחלק מגרשים ריקים בהם טרם החלו בבניה. כמו כן, ניתן להבחין כי ככל שהבניה מתקדמת והשכונה מתפתחת עולים גם מחירי המגרשים , תהליך טבעי לגמרי.
המושב הפנים את העניין והחליט לבנות שכונת הרחבה במושב מה שיגדיל את כמות התושבים וייתן פתרון גם לבני המושב המעוניינים להישאר ולהתגורר במושב.
ואכן, שכונת ההרחבה של לוזית נבנית בשנים האחרונות, עדיין נותרו מגרשים ריקים אשר טרם החלו בבניה אך ניתן להבחין בחלק לא מבוטל של בתים בהם כבר מתגוררים,
חלק מהבתים בשלבי בניה וחלק מגרשים ריקים בהם טרם החלו בבניה. כמו כן, ניתן להבחין כי ככל שהבניה מתקדמת והשכונה מתפתחת עולים גם מחירי המגרשים , תהליך טבעי לגמרי.
לעיתים, זמן הקמת שכונת ההרחבה הינו ארוך והבניה בשכונה מתבצעת באיטיות לאורך שנים. הדבר נובע בעיקר בשל רמת ביקוש נמוכה בשלב הראשון לאותו מושב
כאשר לאט לאט כאשר השכונה מתחילה להתאכלס, רמת הביקוש עולה וכך קצב הבניה והאכלוס. כדוגמא, ניתן לתת את ההרחבה במושב גבעת ישעיהו,
שכונת ההרחבה נבנתה במהלך מס' רב של שנים כאשר בתחילה תושבי ההרחבה הראשונים היו מתגוררים כמעט לבד בכל אשכול ובמהלך השנים חל גידול משמעותי
ברמת הביקושים לשכונה והחלה בנייה מאסיבית יותר עד להשלמת השכונה. לעומתה, לא הרחק מגבעת ישעיהו בהרחבה של מושב נחושה
ניתן להבחין בהרחבה אשר קיבצה סביבה אוכלוסייה דתית לאומית מאוחדת אשר הגיעה ממס' אזורים מרכזיים ביחד עם רוכשים בודדים.
להרחבה זו הגיעו קבוצות רוכשים מרחובות, רמת בית שמש, גוש עציון, וירושלים. בתחילה, מחירי המגרשים היו נמוכים מאוד
ומחירים אלו טיפסו וטיפסו עם השנים כאשר החלה השכונה להיבנות ונקבע מירקם האוכלוסייה המאפיין אותה. נחושה הינה דוגמא לשכונת הרחבה שלמרות מיקומה המרוחק,
השכונה נבנתה במהירות, רמת הביקושים עלתה כל הזמן כאשר אין ספק כי הדבר נובע בראש ובראשונה מהרכב האוכלוסייה האיכותי והטוב אשר הגיע לשכונה החדשה.
גם אני למרות ניסיוני רב השנים באזור, הופתעתי מקצב המכירות והבניה בשכונה החדשה של נחושה. דוגמא זו באה ללמד כי לעיתים כאשר מתארגנת אוכלוסייה איכותית
אשר דורשת שינויי ובו בעת גם מבצעת דברים רבים בישוב לטובת התושבים , הרי שהבניה תהיה מהירה, הביקושים יהיו גבוהים ומחירי הנכסים יעלו.
כאשר לאט לאט כאשר השכונה מתחילה להתאכלס, רמת הביקוש עולה וכך קצב הבניה והאכלוס. כדוגמא, ניתן לתת את ההרחבה במושב גבעת ישעיהו,
שכונת ההרחבה נבנתה במהלך מס' רב של שנים כאשר בתחילה תושבי ההרחבה הראשונים היו מתגוררים כמעט לבד בכל אשכול ובמהלך השנים חל גידול משמעותי
ברמת הביקושים לשכונה והחלה בנייה מאסיבית יותר עד להשלמת השכונה. לעומתה, לא הרחק מגבעת ישעיהו בהרחבה של מושב נחושה
ניתן להבחין בהרחבה אשר קיבצה סביבה אוכלוסייה דתית לאומית מאוחדת אשר הגיעה ממס' אזורים מרכזיים ביחד עם רוכשים בודדים.
להרחבה זו הגיעו קבוצות רוכשים מרחובות, רמת בית שמש, גוש עציון, וירושלים. בתחילה, מחירי המגרשים היו נמוכים מאוד
ומחירים אלו טיפסו וטיפסו עם השנים כאשר החלה השכונה להיבנות ונקבע מירקם האוכלוסייה המאפיין אותה. נחושה הינה דוגמא לשכונת הרחבה שלמרות מיקומה המרוחק,
השכונה נבנתה במהירות, רמת הביקושים עלתה כל הזמן כאשר אין ספק כי הדבר נובע בראש ובראשונה מהרכב האוכלוסייה האיכותי והטוב אשר הגיע לשכונה החדשה.
גם אני למרות ניסיוני רב השנים באזור, הופתעתי מקצב המכירות והבניה בשכונה החדשה של נחושה. דוגמא זו באה ללמד כי לעיתים כאשר מתארגנת אוכלוסייה איכותית
אשר דורשת שינויי ובו בעת גם מבצעת דברים רבים בישוב לטובת התושבים , הרי שהבניה תהיה מהירה, הביקושים יהיו גבוהים ומחירי הנכסים יעלו.
יש לזכור כי כאשר הרוכש מבצע את הרכישה בתחילת בניית השכונה החדשה הרי שמחירי המגרשים בשלב הזה עדיין נמוכים
בשל העובדה שקשה לקבוע בשלב הראשוני מה יהיה הרכב האוכלוסייה ומה תהיה רמת הביקושים לשכונה.
במקרים כאלו כאשר מחירי המגרשים נמוכים באופן יחסי, ניתן להבחין כי רמת הבניה גבוהה מאוד ונבנים בתים ברמה טובה, מעוצבים ומושקעים מאוד.
הרוכש יכול לחלק את התקציב הכולל שלו כך שבגלל רכישת המגרש בזול יכול לבנות את הבית ברמה גבוהה. במקרים הפוכים כאשר עלות המגרש יקרה מאוד ,
רוכש שהוא גבולי , לא יוכל להרשות לעצמו לבנות בית גדול ומושקע כי זה יהיה מעבר לתקציבו. אין ספק כי חלק גדול של הרוכשים בשכונות ההרחבה היותר מבוקשות כגון: בית זית,
שורש , שואבה וכדו' בדרך כלל הינם בעלי ממון ולכן גם רמת הבניה גבוהה מאוד ותואמת את הבניה בסביבה.
בשל העובדה שקשה לקבוע בשלב הראשוני מה יהיה הרכב האוכלוסייה ומה תהיה רמת הביקושים לשכונה.
במקרים כאלו כאשר מחירי המגרשים נמוכים באופן יחסי, ניתן להבחין כי רמת הבניה גבוהה מאוד ונבנים בתים ברמה טובה, מעוצבים ומושקעים מאוד.
הרוכש יכול לחלק את התקציב הכולל שלו כך שבגלל רכישת המגרש בזול יכול לבנות את הבית ברמה גבוהה. במקרים הפוכים כאשר עלות המגרש יקרה מאוד ,
רוכש שהוא גבולי , לא יוכל להרשות לעצמו לבנות בית גדול ומושקע כי זה יהיה מעבר לתקציבו. אין ספק כי חלק גדול של הרוכשים בשכונות ההרחבה היותר מבוקשות כגון: בית זית,
שורש , שואבה וכדו' בדרך כלל הינם בעלי ממון ולכן גם רמת הבניה גבוהה מאוד ותואמת את הבניה בסביבה.