נשמח לתת לך שירות!
ענף הכדורגל הינו ללא ספק ענף הספורט המוביל בישראל וייתכן כי בעולם כולו.
ונשאלת השאלה , האם קיים קשר בין נדל"ן לכדורגל?
אצטדיוני הכדורגל משמשים הן למשחקי הליגות השונות והן לאימוני הקבוצה במהלך כל השבוע.
בעבר , היו נוהגים למקם את האצטדיונים בעיקר במרכזי הערים וזאת על מנת להקל על תושבי העיר על מנת שיוכלו להגיע באופן רגלי למגרש.
נשאלת השאלה האם הקרבה לאצטדיון העירוני פוגעת בשווי הנכסים הצמודים?
שאלה זו העסיקה שמאים רבים בשנים האחרונות וכן בתי המשפט היו צריכים לבחון סוגייה זו ולתת עליה את הדעת.
אין ספק כי לאוהדי הכדורגל, המגורים בקרבת האצטדיון הינם יתרון וידועים מקרים רבים של אוהדים "שרופים" של קבוצה מסוימת אשר רכשו נכסים צמודים לאצטדיון על מנת שיוכלו לראות את משחק קבוצתם ממרפסת הבית באופן קבוע.
אותו אוהד, היה מוכן לשלם מחיר גבוה יותר משווי הנכס כפי שמקובל בסביבה הקרובה וזאת בשל רצונו לראות את המשחק של קבוצתו באופן קבוע.
אוהד זה הינו "רוכש מיוחד" ולכן יש לבחון את המחיר אותו שילם האם מדובר במחיר או בשווי?
אנו כשמאים אשר באים לבחון את עסקאות המכר בסביבה הקרובה לא יכולים להכניס כחלק מממוצע העסקאות גם את העסקה החריגה אשר בוצעה ע"י אותו קונה מיוחד ויש לנטרל אותה מהממוצע הכללי.
למה הדבר דומה? כאשר פלוני מעוניין לרכוש דירת מגורים באזור מסוים בשל העובדה כי אימו המבוגרת מתגוררת באותה סביבה והוא מעוניין לסעוד אותה.
גם במקרה זה מדובר ב"רוכש מיוחד" אשר מוכן לשלם מחיר גבוה יותר על הדירה בשל העובדה שאימו גרה סמוך.
כאמור עסקאות אלו הינן עסקאות חריגות ולא יילקחו בחשבון בממוצע עסקאות לצורך חוות הדעת.
לעניין האצטדיון, יש לציין כי ישנם דיירים רבים אשר מתגוררים בסמיכות לאצטדיון ואינם אוהבים כדורגל ולפיכך איכות חייהם נפגעת בשל האימונים השוטפים במהלך השבוע ובטח בשל קיום המשחקים בשבת והרעש הנלווה למשחקים.
יש לציין כי כיום, הן האצטדיונים והן מגרשי האימון נבנים לא במרכז העיר ולא בצמידות למבני מגורים וזאת על מנת למנוע פגיעה במתגוררים בסמיכות אשר שילמו ממיטב כספם בעבור בית המגורים .
בשנים האחרונות ניתן להבחין כי ערים רבות בישראל החליטו לעשות מעשה ובנו אצטדיונים חדשים ברמות אירופאיות לכל דבר.
ניתן לראות כי בערים מרכזיות כמו חיפה, באר שבע וירושלים קיימים אצטדיונים מהשורה הראשונה וכן פתח תקווה , נתניה וכו'.
שנים רבות אצטדיוני הכדורגל היו יעד מבוקש בעיקר בקרב יזמי נדל"ן אשר שמו להם ליעד להפוך את מגרשי הכדורגל לאזור מגורים, בנייני מגורים לגובה ואלפי יחידות דיור.
בדרך כלל היה אותו יזם נדל"ן רוכש את הקבוצה , לעיתים במחיר נמוך מאוד וזאת בשל העובדה כי ניהול הקבוצה היה כושל ולקבוצה היו חובות גדולים.
היזם היה מנצל את הקושי הכלכלי בו מצויה הקבוצה/ העירייה והיה רוכש את הקבוצה יחד עם כל נכסיה , ותוך כדי ניהול הקבוצה כבר היה בוחן את האופצייה להפיכת מגרש הכדורגל למיזם נדלני.
יש לציין כי בחלק מהמקרים הקרקע הינה קרקע בניהולה של רשות מקרקעי ישראל ולכן כאשר האצטדיון היה פוסק מלפעול בתור אצטדיון, הקרקע חוזרת לרשות מקרקעי ישראל.
דוגמא לכך ניתן לראות במקרה של אצטדיון קריית אליעזר בחיפה אשר שירת נאמנה את קבוצות העיר מכבי והפועל עשרות שנים.
כאשר הוחלט לבנות את האצטדיון החדש ע"ש סמי עופר, עיריית חיפה התחייבה להחזיר לרשות מקרקעי ישראל את הקרקע כשהיא מפונה מאצטדיון על מנת שהרשות תשווק את הקרקע ליזמים לבניית שכונת מגורים חדשה.
דוגמא נוספת היא אצטדיון רמת גן המיתולוגי כאשר החליטה עיריית רמת גן כי אצטדיון רמת גן ייהרס סופית, הכוונה כי במקום האצטדיון יוקמו מגדלי משרדים.
יש לקחת בחשבון כי בערים רבות , בהם מגרשי כדוגל ותיקים, המיקום היה במרכז העיר ולכן היה נחשב למיקום מבוקש מאוד בקרב יזמי נדל"ן.