נשמח לתת לך שירות!
בחודשים האחרונים אנו עדים לעליות חדות במחירי הנדל"ן במרבית ערי ישראל ובין היתר במודיעין-מכבים-רעות.
כשמאי מקרקעין הפועל בעיר מודיעין מעל 22 שנה, ומבצע שומות רבות ומגוונות בכל שנה בעבור הבנקים ובאופן פרטי אציין כי הדבר אינו מפתיע כלל.
העיר מודיעין זוכה לביקושים ערים בשנים האחרונות כאשר ביקושים אלו גברו בחודשים האחרונים עם המגמה הכללית בישראל.
כשמאי מקרקעין הפועל בעיר מודיעין מעל 22 שנה, ומבצע שומות רבות ומגוונות בכל שנה בעבור הבנקים ובאופן פרטי אציין כי הדבר אינו מפתיע כלל.
העיר מודיעין זוכה לביקושים ערים בשנים האחרונות כאשר ביקושים אלו גברו בחודשים האחרונים עם המגמה הכללית בישראל.
מיקומה הגאוגרפי של העיר– העיר ממוקמת בין ירושלים לתל אביב, נגישה מאוד מבחינה תחבורתית ואינה סובלת ממצוקות חניה.
הרכב האוכלוסייה – העיר מדורגת גבוה מאוד במדד החברתי- כלכלי , כאשר השכר הממוצע הוא מעל הממוצע הארצי.
חינוך , תרבות וספורט– בעיר מוסדות חינוך רבים ומגוונים מאוד אשר נותנים מענה לכלל האוכלוסייה.
כמו כן חיי התרבות רבים, פארקים ציבוריים , מתקני פנאי וספורט רבים מפוזרים בשכונות העיר. לפיכך,
אין זה מפתיע כי העיר זוכה לרמת ביקושים גבוהה בעיקר ע"י זוגות צעירים וכן ע"י תושבי חוץ וזוגות מבוגרים המגיעים להתגורר בעיר.
היצע הדירות הקטן מול הביקושים הגוברים בעיר, יוצר עליות מחירים גבוהות, לעיתים בהפרשי זמן קצרים מאוד.
יש לזכור כי בשוק הנדל"ן מספיק עיסקה אחת על מנת להשפיע על השוק כולו באותה שכונה.
לעיתים, מתבצעת עיסקה חריגה באחד הרחובות כאשר מדובר בקונה מיוחד אשר היה מוכן לשלם עבור הנכס מעבר לשוויו ,
אך מיד לאחר ביצוע העסקה המחירים המבוקשים לדירות דומות בשכונה אינם יורדים ממחיר העיסקה שבוצעה ואף גבוה ממנה.
אנו כשמאי מקרקעין נעדיף תמיד את גישת ההשוואה הישירה אשר באה לבחון עסקאות מכר כפי שבוצעו בסביבה הקרובה תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות לנכס הספציפי.
יש לציין כי כאשר אנו בוחנים את עסקאות ההשוואה עלינו לנטרל את עסקאות הקיצון, הן העסקאות הגבוהות והן העסקאות הנמוכות .
הרכב האוכלוסייה – העיר מדורגת גבוה מאוד במדד החברתי- כלכלי , כאשר השכר הממוצע הוא מעל הממוצע הארצי.
חינוך , תרבות וספורט– בעיר מוסדות חינוך רבים ומגוונים מאוד אשר נותנים מענה לכלל האוכלוסייה.
כמו כן חיי התרבות רבים, פארקים ציבוריים , מתקני פנאי וספורט רבים מפוזרים בשכונות העיר. לפיכך,
אין זה מפתיע כי העיר זוכה לרמת ביקושים גבוהה בעיקר ע"י זוגות צעירים וכן ע"י תושבי חוץ וזוגות מבוגרים המגיעים להתגורר בעיר.
היצע הדירות הקטן מול הביקושים הגוברים בעיר, יוצר עליות מחירים גבוהות, לעיתים בהפרשי זמן קצרים מאוד.
יש לזכור כי בשוק הנדל"ן מספיק עיסקה אחת על מנת להשפיע על השוק כולו באותה שכונה.
לעיתים, מתבצעת עיסקה חריגה באחד הרחובות כאשר מדובר בקונה מיוחד אשר היה מוכן לשלם עבור הנכס מעבר לשוויו ,
אך מיד לאחר ביצוע העסקה המחירים המבוקשים לדירות דומות בשכונה אינם יורדים ממחיר העיסקה שבוצעה ואף גבוה ממנה.
אנו כשמאי מקרקעין נעדיף תמיד את גישת ההשוואה הישירה אשר באה לבחון עסקאות מכר כפי שבוצעו בסביבה הקרובה תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות לנכס הספציפי.
יש לציין כי כאשר אנו בוחנים את עסקאות ההשוואה עלינו לנטרל את עסקאות הקיצון, הן העסקאות הגבוהות והן העסקאות הנמוכות .
כאשר היצע הנכסים הינו קטן, שוק המקרקעין הופך לשוק של מוכרים והם בעצם קובעים את רמת המחירים בשוק.
לפיכך, לעיתים רבות כאשר רוכש פוטנציאלי מוכן לשלם מעבר לממוצע העסקאות בשוק בשל מיעוט בנכסים בסביבה , מתקבל מחיר ולא שווי.
רק לאחר שיתבצעו מס' עסקאות נוספות הדומות באיפיונם לנכס ולסביבה יהיה ניתן לקבוע כי אכן מדובר בשווי ולא במחיר.
לאחרונה שוחחתי עם עורך דין המתמחה במקרקעין לעניין עסקת מכר אשר בוצעה במשרדו והוא סיפר לי כי הצדדים סיכמו על מחיר הדירה
ובעת המפגש על חתימת החוזה בין הצדדים המוכר החליט כי אינו מוכן למחיר הסגירה כפי שסוכם בין הצדדים וביקש עוד 100,000 ₪.
הקונה בעסקה זו , אשר חפץ בדירה תוך ידיעה שבשוק אין דירות נוספות – היה מוכן לשלם גם את תוספת זו של המוכר.
>להערכתי מקרה זה לא יכל היה לקרות בשוק של רוכשים בו היה היצע גדול של דירות למכירה מול ביקוש מועט.
תקופה זו הינה תקופה מאתגרת מאוד אותנו כשמאי מקרקעין אשר מתבססים על עסקאות המכר כפי שמדווחות ברשות המיסים, כאשר חלק גדול מעליות המחירים טרם דווחו לרשות המיסים.
לפיכך, עניין ההתמצאות בסביבת הנכס, הניסיון והכרת האזור הינם חשובים מאוד בתקופה מאתגרת זו.
היכולת שלנו כשמאים לבחון את ערכי השוק מעבר לדיווחי רשות המיסים , תוך הכרת המגמה הכללית אשר חלה כיום בשוק המקרקעין וניתוח נכון של עסקאות המכר המתבצעות כיום.
לפיכך, לעיתים רבות כאשר רוכש פוטנציאלי מוכן לשלם מעבר לממוצע העסקאות בשוק בשל מיעוט בנכסים בסביבה , מתקבל מחיר ולא שווי.
רק לאחר שיתבצעו מס' עסקאות נוספות הדומות באיפיונם לנכס ולסביבה יהיה ניתן לקבוע כי אכן מדובר בשווי ולא במחיר.
לאחרונה שוחחתי עם עורך דין המתמחה במקרקעין לעניין עסקת מכר אשר בוצעה במשרדו והוא סיפר לי כי הצדדים סיכמו על מחיר הדירה
ובעת המפגש על חתימת החוזה בין הצדדים המוכר החליט כי אינו מוכן למחיר הסגירה כפי שסוכם בין הצדדים וביקש עוד 100,000 ₪.
הקונה בעסקה זו , אשר חפץ בדירה תוך ידיעה שבשוק אין דירות נוספות – היה מוכן לשלם גם את תוספת זו של המוכר.
>להערכתי מקרה זה לא יכל היה לקרות בשוק של רוכשים בו היה היצע גדול של דירות למכירה מול ביקוש מועט.
תקופה זו הינה תקופה מאתגרת מאוד אותנו כשמאי מקרקעין אשר מתבססים על עסקאות המכר כפי שמדווחות ברשות המיסים, כאשר חלק גדול מעליות המחירים טרם דווחו לרשות המיסים.
לפיכך, עניין ההתמצאות בסביבת הנכס, הניסיון והכרת האזור הינם חשובים מאוד בתקופה מאתגרת זו.
היכולת שלנו כשמאים לבחון את ערכי השוק מעבר לדיווחי רשות המיסים , תוך הכרת המגמה הכללית אשר חלה כיום בשוק המקרקעין וניתוח נכון של עסקאות המכר המתבצעות כיום.
בבוחני את חוזי המכר אשר מגיעים אליי היום במסגרת עבודתי, ניתן לומר כי עליית המחירים חלה בכל השכונות בעיר בחלקן בצורה חדה יותר ובחלקן פחות.
כידוע, חוות הדעת השמאית אינה מדע מדוייק ולכן לעיתים קיים פער בין הערכת השמאי לבין מחיר הנכס .
בעבר פער של עד 10% נחשב כפער סביר בשל כוחות השוק ועסקאות רבות אושרו גם במידה והיה פער של עד 10%.
בשוק כיום, פער זה יכול להיות גבוה יותר ואף להגיע לכ- 15%. לסיכום- בשוק הנדל"ן כיום , בו חלות עליות מחירים כל הזמן,( בחלקם טרם דווחו באתר רשות המיסים) חשוב מאוד להיות עם יד על הדופק,
להכיר הטב את השוק ואת המגמות הקורות בו , להיות קשובים לשחקנים נוספים בשוק הנדל"ן כגון- מתווכים, יזמים וכו' על מנת לשקף נכונה את מה שקורה בשוק
כידוע, חוות הדעת השמאית אינה מדע מדוייק ולכן לעיתים קיים פער בין הערכת השמאי לבין מחיר הנכס .
בעבר פער של עד 10% נחשב כפער סביר בשל כוחות השוק ועסקאות רבות אושרו גם במידה והיה פער של עד 10%.
בשוק כיום, פער זה יכול להיות גבוה יותר ואף להגיע לכ- 15%. לסיכום- בשוק הנדל"ן כיום , בו חלות עליות מחירים כל הזמן,( בחלקם טרם דווחו באתר רשות המיסים) חשוב מאוד להיות עם יד על הדופק,
להכיר הטב את השוק ואת המגמות הקורות בו , להיות קשובים לשחקנים נוספים בשוק הנדל"ן כגון- מתווכים, יזמים וכו' על מנת לשקף נכונה את מה שקורה בשוק