נשמח לתת לך שירות!
מזה כחמש עשרה שנה מאז החלה המהפכה הטכנולוגית בתחום הסלולר אנו עדים להצבה של אנטנות סלולריות בתחומי הערים ע"י חברות הסלולר וזאת על מנת לשפר את הקליטה של בעלי המנויים ולייעל את השרות.
בכתבתי זו ל אכנס לעניין השפעת הקרינה האלקטרומגנטית בפן הבריאותי אלא אבחן מהי השפעת הצבת האנטנות על מחירי הדירות באותו אזור.
בתחילה אציין כי קיימים מס' סוגי אנטנות המוצבות כיום בחלקן על גגות ובחלקן מהוות אנטנות פנימיות הממוקמות בתוך הנכס עצמו ולעיתים בעלי הדירות באותו בניין כלל לא יודע על קיומן.
קטגוריה ראשונה ניתן להגדיר את אנטנות התורן הממוקמות על גג או על הקרקע.
קטגוריה שניה – אנטנות משתפלות, מתקני גישה אלחוטיים ואנטנות "עוקץ".
בנוסף קיימים מתקני שידור זעירים פנימיים וחיצוניים כאשר רוב המתקנים הללו פנימיים, כלומר מוצבים בתוך מבנים, ואלו החיצוניים גם הם קטנים מאוד ולעיתים אף מוסווים.
אנטנות התורן אשר ממוקמות על גבי גגות רבים או שמוצבות על הקרקע הינן נצפות באופן ברור ולפיכך סביר כי רוכש פוטנציאלי של נכס בסביבה הקרובה לא יתעלם מקיומן וייבחן את מידת ההשפעה על בריאותו ובריאות ילדיו דבר אשר יוביל בסופו של יום לקבל את ההחלטה האם לרכוש דירה באותו אזור ואם כן באיזה סכום.
יש לציין כי במרבית המקרים החברות הסלולריות פועלות לפי חוק ולפי תוכנית המתאר הארצית תמ"א 36 א'.
כמובן שהן תושבי העיר והן הרשות המקומית יכולים להתנגד להצבת האנטנה ואכן במקרים רבים ניתן להבחין בהתנגדויות ערות של תושבים להצבת האנטנה כאשר בסופו של התהליך העניין עובר לוועדת ערר מחוזית אשר מחליטה האם תותקן האנטנה או לאו.
ידועים מס' מקרים בהם הייתה התנגדות הן של תושבי השכונה והן של הוועדה המקומית אך וועדת הערר המחוזית החליטה כן לאשר את הצבת האנטנה.
כאשר הוצבה האנטנה והיא ניתנת לראיה בשל גודלה ומיקומה, יש לבחון :
1. מהי השפעת הצבתה על מחירי הדירות הממוקמים בקרבתה.
2. מה השפעת הצבתה על הביקוש וההיצע באותה סביבה.
אציין כי חוק התכנון והבניה אינו עוסק בהיבטים הבריאותיים של פרויקט מסוים והחוק מאפשר לכל מי שרואה עצמו נפגע מתוכנית להגיש תביעות נגד הוועדות המקומיות בגין ירידת ערך הנכס שלו.
אין ספק כי בשל החשש הבריאותי אשר טרם הוכח אבל "מרחף" באוויר כבר מס' שנים, קיים חשש אמיתי אצל רוכש פוטנציאלי טרם רכישת נכס הממוקם בקרבת אנטנה סלולרית.
רוכש פוטנציאלי אשר משקיע את מיטב כספו ומבצע את העסקה הגדולה בחייו , אינו רוצה למצוא את עצמו גר בצמידות למפגע בריאותי אופציונאלי וכן החשש כי בעת מכירה יהיה קושי רב במכירת הנכס בשל קירבה זו.
רוכש פוטנציאלי לא רוצה לקנות נכס שנמצא בסמיכות לאנטנות סלולריות ולקווי מתח גבוה, או שהוא דורש מהמוכרים להוריד את המחיר בצורה ניכרת כפיצוי על הקירבה לאלמנטים החשודים.
אין לי ספק כי גורם זה אף כי הינו גורם פסיכולוגי בחלקו, יוצר מצב בן רמת הביקושים לאותה סביבה ירד וכפועל יוצא מחירי הנכסים באותה סביבה ירדו.
יש לזכור כי בדרך כלל הצבת אנטנה על גג בניין מלווה בהתנגדות ערה של השכונה, מחאה ציבורית וכו' ולכן אותה סביבה כבר "מסומנת" כסביבה בעייתית בה מוצבת אנטנה ולכן אותה "גיבנת" יוצרת ירידה ברמת הביקושים לאזור וירידה במחירי הנכסים.
ניתן להגדיר את ירידת הערך בגין אנטנות סלולריות וקו מתח גבוה כ- "ירידת ערך פסיכולוגית".
למה הדבר דומה? כאשר דירה סבלה מרטיבות ועובש באופן קבוע. גם אם כל הנזילות תוקנו והדירה תקינה כיום , עדיין הדירה תסבול מירידת ערך פסיכולוגית זאת עקב החשש המנקר שעדיין נותרו בה ליקויים סמויים מהעין, שיום אחד עלולים לבוא לידי ביטוי במקרים האלו, ירידת הערך נגרמת עקב חשש מגורם לא מוחשי אשר ייתכן אפילו שהוא לא קיים, ועקב 'השם הרע' שיצא לנכס. באופן דומה ניתן למנות מקרים רבים שבהם שוק המקרקעין מושפע מחשש למטרד, גם אם הנזק הישיר בעקבות אותו מטרד טרם הוכח.
נשאלת השאלה , מהם הפרמטרים אשר קובעים את שיעור ירידת הערך: בראש ובראשונה "סמיכותה של האנטנה לדירות המגורים">.- ככל שהסמיכות קרובה יותר קיים חשש גבוה יותר כי הקרינה החזקה חורגת מהתקנות של איכות הסביבה , יכולה לפגוע בריאותית ולעיתים אף לגרום למחלות שונות .לפיכך, ירידת הערך במקרים שכאלו הינה החדה ביותר.
סקרים אשר נערכו במהלך השנים האחרונות מצביעים כי קו ראיה חופשי לאנטנות וקווי מתח גבוה מגדיל את ירידת השווי.
מבדיקה וסקרים שנערכו עולה כי ירידת הערך נעה בגבולות של בין 5% ועד 15% ולעיתים אף יותר. כפי שציינתי הדבר תלוי במידת חשיפתה של האנטנה, קרבתה ובחינת הערכים המתקבלים ממנה האם חורגים או לא חורגים מהתקן.
להערכתי, כיום כאשר קיימת מודעות גבוהה מאוד לכל העניין הבריאותי וההשלכות בעצם הצבת האנטנות, הרי שלעיתים רוכש פוטנציאלי כלל לא ירצה להיכנס לעסקה ללא קשר להנחה אשר תינתן לו והשיקול שלו יהיה מעבר לשיקול הכספי אלא באי רצונו כלל להתגורר באזור.
כמו כן, במקרים מסוימים נבדקו עסקאות אשר שיקפו ירידה חדה בביקושים באזור מסוים בשל הצבת האנטנות לעיתים בסדרי גודל של כ- 50% מערך הדירה.
יש לציין כי יש מס' לא קטן של שמאי מקרקעין וכן יזמים ומתווכים מתחום הנדל"ן אשר מטילים ספק בהשפעה של אנטנות סלולריות וקווי מתח גבוה על ירידת ערך דירות.
כאשר פרויקטים מסוימים ממוקמים בקרבת אנטנה סלולרית או קו מתח גבוה אך לדירות המגורים אין קו ראיה לאותה אנטנה, הרי שלא נצפתה ירידה בביקושים למרות הידיעה כי האנטנה קיימת במקום.
במסגרת עבודתי באזור נתקלתי במס' פרויקטים אשר נבנו בצמידות לקו מתח גבוה להערכתי בשלב הראשון של השיווק המודעות לקרבה לקו המתח הגבוה הייתה נמוכה מאוד ולכן לא הורגש כי יש קושי בשיווק הפרויקט והדירות נמכרו במהירות כמו ביתר הפרויקטים בשכונה.
עם השנים כאשר המודעות לעניין האנטנות והשפעתן על בריאותו גברה, הבחנתי כי באותו רחוב בצד הממוקם בצמידות לקו המתח יש מס' מועט של עסקאות לעומת הצד המקביל ברחוב שאינו חשוף לקו המתח הגבוה וכן מחירי הנכסים בצד החשוף היה נמוך יותר מהצד שאינו חשוף.
לעיתים נתקלתי בבעלי נכסים אשר ציינו בפני כי כלל לא מגיעים לראות את הנכס אשר פורסם למכירה בשל הקרבה לקו המתח הגבוה.
סיכום- אין לי ספק כי הקרבה לאנטנות סלולריות / קו מתח גבוה יוצר ירידת ערך בנכסים בסביבה הקרובה וככל שחשופים יותר כך ירידת הערך גבוהה יותר.
יחד עם זאת, יש לבחון כל מקרה לגופו ובמידת הצורך לבצע סקר מחירים יסודי על מנת לבחון את שונות מחירי הדירות בין האזור הצמוד לאנטנות לבין אזורים אחרים הדומים באיפיונם לאותה סביבה אך אינם חשופים לאנטנות.
רק בבדיקה שכזו, ניתן יהיה לקבוע את אחוז ירידת הערך במידה וקיימת.