נשמח לתת לך שירות!
במהלך עשרים השנים האחרונות ביצעתי שומות רבות ומגוונות הן לרשות מקרקעי ישראל, הן לבנקים המסחריים והן ללקוחות פרטיים.
פעמים רבות כאשר מתקשים אליי בעלי נכסים בטרם ביקורי בנכס נשאלת השאלה " אבל הדירה לא מסודרת זה ישפיע על השווי?"
כמובן שאני מציין בפניהם כי אני לא מגיע כרוכש אלא כשמאי אשר אמור לתת את חוות דעתי המקצועית והאובייקטיבית לעניין שווי הנכס ולכן מבחינתי לפחות לעובדה האם הדירה מסודרת או לא , אין השפעה לשווי הנכס. אבל, יש הבדל לדעתי , בין דירה שאינה מסודרת לבין דירה הסובלת מהזנחה וממצב פיזי ירוד.
כאשר אני מגיע לדירה אשר מצבה הפיזי טוב אך רמת הסדר בה לוקה בחסר, הדבר אינו משפיע ואינו אמור להשפיע כלל על החלטתי לעניין שוויה של הדירה . במסגרת ביצוע חוות הדעת נאספים עסקאות מכר מהסביבה הקרובה, ניתנים מקדמים מתאימים הן לקומה והן לגודל הדירה ונקבע שווי הנכס.
הדבר שונה כאשר אני מגיע לדירה אשר מצבה הפיזי ירוד מאוד או לחילופין כאשר הדירה מושקעת ברמה גבוהה מאוד.
בשבוע האחרון פנו אליי לקוחות מהישוב מודיעין עילית על מנת לבצע חוות דעת לבנק מסחרי. בעלי הדירה ציינו בפני כי הדירה לא מסודרת ומקוום כי זה לא ישפיע על השווי.
פעמים רבות כאשר מתקשים אליי בעלי נכסים בטרם ביקורי בנכס נשאלת השאלה " אבל הדירה לא מסודרת זה ישפיע על השווי?"
כמובן שאני מציין בפניהם כי אני לא מגיע כרוכש אלא כשמאי אשר אמור לתת את חוות דעתי המקצועית והאובייקטיבית לעניין שווי הנכס ולכן מבחינתי לפחות לעובדה האם הדירה מסודרת או לא , אין השפעה לשווי הנכס. אבל, יש הבדל לדעתי , בין דירה שאינה מסודרת לבין דירה הסובלת מהזנחה וממצב פיזי ירוד.
כאשר אני מגיע לדירה אשר מצבה הפיזי טוב אך רמת הסדר בה לוקה בחסר, הדבר אינו משפיע ואינו אמור להשפיע כלל על החלטתי לעניין שוויה של הדירה . במסגרת ביצוע חוות הדעת נאספים עסקאות מכר מהסביבה הקרובה, ניתנים מקדמים מתאימים הן לקומה והן לגודל הדירה ונקבע שווי הנכס.
הדבר שונה כאשר אני מגיע לדירה אשר מצבה הפיזי ירוד מאוד או לחילופין כאשר הדירה מושקעת ברמה גבוהה מאוד.
בשבוע האחרון פנו אליי לקוחות מהישוב מודיעין עילית על מנת לבצע חוות דעת לבנק מסחרי. בעלי הדירה ציינו בפני כי הדירה לא מסודרת ומקוום כי זה לא ישפיע על השווי.
כאשר הגעתי לדירה ראיתי כי אין מדובר באי סדר אלא בהזנחה חמורה של הבית, חלונות הדירה נפתחים באופן חלקי, ארונות המטבח הרוסים,
הריצוף בחלקו שבור ומצבה הפיזי באופן כללי של הדירה ירוד מאוד. לכן במקרה שכזה , הערכת השווי חייבת להתייחס למצבה הפיזי הירוד של הדירה
וכאשר אני בוחן את עסקאות ההשוואה בסביבה הקרובה אני יוצא מנקודת הנחה כי דירות ההשוואה במצב פיזי סביר . לפיכך, יש לתת מקדם הפחתה בגין המצב הפיזי ,
מקדם אשר ישקף את עלות השיפוץ הנדרשת על מנת להביא את הדירה למצב ראוי וסביר. כמו כן, בשנים האחרונות אני מבחין כי בערים מסוימות כמו מודיעין ,
גם בדירות מגורים בבניה רוויה, רוכשים נעזרים בשרותים של מעצבי פנים והדירה עוברת שדרוג והשקעה לא מועטה. במקרים שכאלה,
יינתן מקדם יתרון לאותו נכס מושקע ביחס לעסקאות ההשוואה הרגילות אשר בממוצע שלהם משקפות דירות סטנדרטיות. שונה הדבר בשומות לבטוחה לאשראי,
כאשר בשומות מסוג זה המיועדות כבטוחה לבנק מסחרי, כמעט ולא תהיה השפעה על רמת ההשקעה בנכס וזאת מתוך נקודת הנחה של הגוף המסחרי ,
כי במידה והנכס יימכר באילוץ, הרי שהבנק לא ימתין עד לבואו של רוכש אשר אהב את המטבח/ הריצוף/ החלונות וכו'. בשומות לבטוחה לאשראי,
איסוף הנתונים וניתוחם מתבסס בעיקר על ממוצעים, קביעת השווי למ"ר בנוי, השווי לחדר בנוי והתאמה לנכס הנשום.
הריצוף בחלקו שבור ומצבה הפיזי באופן כללי של הדירה ירוד מאוד. לכן במקרה שכזה , הערכת השווי חייבת להתייחס למצבה הפיזי הירוד של הדירה
וכאשר אני בוחן את עסקאות ההשוואה בסביבה הקרובה אני יוצא מנקודת הנחה כי דירות ההשוואה במצב פיזי סביר . לפיכך, יש לתת מקדם הפחתה בגין המצב הפיזי ,
מקדם אשר ישקף את עלות השיפוץ הנדרשת על מנת להביא את הדירה למצב ראוי וסביר. כמו כן, בשנים האחרונות אני מבחין כי בערים מסוימות כמו מודיעין ,
גם בדירות מגורים בבניה רוויה, רוכשים נעזרים בשרותים של מעצבי פנים והדירה עוברת שדרוג והשקעה לא מועטה. במקרים שכאלה,
יינתן מקדם יתרון לאותו נכס מושקע ביחס לעסקאות ההשוואה הרגילות אשר בממוצע שלהם משקפות דירות סטנדרטיות. שונה הדבר בשומות לבטוחה לאשראי,
כאשר בשומות מסוג זה המיועדות כבטוחה לבנק מסחרי, כמעט ולא תהיה השפעה על רמת ההשקעה בנכס וזאת מתוך נקודת הנחה של הגוף המסחרי ,
כי במידה והנכס יימכר באילוץ, הרי שהבנק לא ימתין עד לבואו של רוכש אשר אהב את המטבח/ הריצוף/ החלונות וכו'. בשומות לבטוחה לאשראי,
איסוף הנתונים וניתוחם מתבסס בעיקר על ממוצעים, קביעת השווי למ"ר בנוי, השווי לחדר בנוי והתאמה לנכס הנשום.
כאשר אני מנתק את עצמי מכובע השמאי ומנסה לבחון את השפעת הסדר , הניקיון והתחזוקה השוטפת בדירה על שווי הנכס,
אני סבור כי כאשר רוכש פוטנציאלי מגיע לדירה מסודרת ומתוחזקת היטב,
למוכר יהיה קל יותר למכור אותה וזמן המכירה יהיה קצר יותר . כאשר הדירה לא מסודרת, לא מתוחזקת היטב, בדרך כלל מרבית הרוכשים הפוטנציאלים יירתעו מרכישת הנכס, יחשבו על ההשקעה בו, האם בכלל יוכלו להשקיע ? ולפיכך כמות הרוכשים הפוטנציאלים יורדת וזמן מכירת הנכס מן הסתם יתארך. עניין הסדר והניקיון נוגע בעיקר בדירות שכורות כאשר בעל הבית לא בקשר רציף עם השוכרים ולא יודע בזמן אמת מה מצב הדירה.
אני ממליץ לבעלי הבתים להיות בקשר שוטף עם השוכרים לאורך כל תקופת השכירות, במידה והדבר אפשרי להגיע פעם בחודש לדירה, להיכנס, לשוחח עם השוכרים ובאותה הזדמנות גם לבחון את מצבה הפיזי של הדירה.
למוכר יהיה קל יותר למכור אותה וזמן המכירה יהיה קצר יותר . כאשר הדירה לא מסודרת, לא מתוחזקת היטב, בדרך כלל מרבית הרוכשים הפוטנציאלים יירתעו מרכישת הנכס, יחשבו על ההשקעה בו, האם בכלל יוכלו להשקיע ? ולפיכך כמות הרוכשים הפוטנציאלים יורדת וזמן מכירת הנכס מן הסתם יתארך. עניין הסדר והניקיון נוגע בעיקר בדירות שכורות כאשר בעל הבית לא בקשר רציף עם השוכרים ולא יודע בזמן אמת מה מצב הדירה.
אני ממליץ לבעלי הבתים להיות בקשר שוטף עם השוכרים לאורך כל תקופת השכירות, במידה והדבר אפשרי להגיע פעם בחודש לדירה, להיכנס, לשוחח עם השוכרים ובאותה הזדמנות גם לבחון את מצבה הפיזי של הדירה.
חשוב גם להדגיש בפני השוכרים כי במידה ויש בעיה כלשהיא להודיע במיידי לבעל הבית על מנת שייתן פתרון וימנע הידרדרות במצב הפיזי.
ידועים לי לא מעט מקרים בהם השוכר לא דיווח לבעל הבית על נזילה קטנה מאוד בשרותים, העניין לא טופל ואחרי מס' חודשים כאשר בעל הבית הגיע כבר היה מאוחר והיה צורך בהחלפת חלק גדול מהריצוף ובעבודה הרבה יותר מאסיבית.
במקרה שכזה, במידה ובעל הבית היה יודע בזמן, היה שולח בעל מקצוע לתיקון הנזילה והנזק הגדול היה נמנע.
ידועים לי לא מעט מקרים בהם השוכר לא דיווח לבעל הבית על נזילה קטנה מאוד בשרותים, העניין לא טופל ואחרי מס' חודשים כאשר בעל הבית הגיע כבר היה מאוחר והיה צורך בהחלפת חלק גדול מהריצוף ובעבודה הרבה יותר מאסיבית.
במקרה שכזה, במידה ובעל הבית היה יודע בזמן, היה שולח בעל מקצוע לתיקון הנזילה והנזק הגדול היה נמנע.