נשמח לתת לך שירות!
אתחיל ואציין כי כאשר רוכש פוטנציאלי במשא ומתן לעניין נכס מסוים, בין אם מדובר בנכס יד ראשונה מקבלן ובין אם מדובר ברכישת נכס יד שניה , בדיקת המצב המשפטי של הנכס הינה בין הבדיקות הראשונות שעליו לבצע.
דהיינו, יש לקבל מבעל הזכויות מידע מהימן וכתוב לעניין מהות הזכות ומעמד המוכר.
אין להסתפק באמרות של המוכר כי "אל תדאג זה רשום על שמי" ומשפטים בסגנון, אלא יש לקבל את הרישום כבר בתחילת המשא ומתן על מנת למנוע אי נעימות בהמשך.
ידועים לא מעט מיקרים בהם נערך משא ומתן ארוך ומתיש אשר בסיומו סוכם מחיר הנכס אך כאשר החלו לבחון את הרישומים התברר כי קיימות בעיות שונות אשר אינן מאפשרות כלל למכור את הנכס.
לכן אני ממליץ כבר בשלב הראשוני לבקש את נסח הרישום/ אשור הזכויות/ חוזה החכירה/ חוזי השכירות ( במידה וקיים) או כל מסמך אחר אשר יכול להראות בצורה ברורה מי בעל הזכויות ומה מעמדו.
כמו כן, בשל העובדה כי מרביתנו לא עוסקים בתחום הנדל"ן ביומיום וההיכרות של חלק גדול מהרוכשים עם המסמכים הנ"ל חדשה לגמרי, אני ממליץ להיעזר בעורך דין מתחום הנדל"ן אשר ילווה את הרכישה כבר בשלב הראשוני , ייבחן את אשורי הזכויות ובכך ימנע בזבוז זמן בהמשך.
במידה והנכס רשום בלשכת רישום מקרקעין ( טאבו) יש לקבל את נסח הרישום עדכני ככל שניתן .
במידה והבית רשום בפנקס הבתים המשותפים, יש לקבל את תיק הבית המשותף הכולל: תשריט הבית המשותף, תקנון הבית המשותף וצו רישום הבית המשותף.
יש לציין כי כיום ניתן להוציא נסחי רישום דרך האינטרנט וכן את תיק הבית המשותף דרך האינטרנט , בעלות סמלית של עשרות שקלים, כך שהרוכש יכול להוציא מסמכים אלו , ללא קשר לבעל הנכס ולבדוק אותם מבחינה משפטית.
כמו כן, קיימים נכסים רבים אשר ניהולם מתנהל ברשות מקרקעי ישראל ובחברות משכנות ורישומם טרם נרשם בטאבו.
במקרים שכאלו, יש לקבל אשורי זכויות הן מרשות מקרקעי ישראל והן מהחברה המשכנת על מנת לבחון את מהות הזכות.
בדיקה זו של נסח הרישום/ אשור הזכויות הינה בדיקה חשובה ומהותית בטרם רכישת הנכס.
קיימים לא מעט מקרים בהם התברר לאחר הבדיקה כי בנכס קיימים עיקולים שונים, הערות אזהרה וכו'.
כמו כן, לעיתים המוכר מציין את שטח הדירה וכן ההצמדות שלה אך בבדיקת נסח הרישום מתברר כי השטחים שונים לגמרי מהמצוין וכי ההצמדות בשטחים קטנים יותר או לפעמים כלל לא קיימות.
לדוגמא, מוכרים רבים נוטים להציג את הדירה בשטח הארנונה שלה ולא מציינים כלל בפני הרוכש כי השטח הרשום קטן יותר .
נכון הדבר כי הרוכש ראה מול עיניו את הנכס ולכן יתקשה לטעון כי רומה אך אני מכיר מקרים רבים שהרוכשים יצאו בתחושה קשה אחרי שראו את נסח הרישום וטענו כי לא ידעו שזהו השטח ולאורך כל המשא ומתן דיברו איתם על שטח אחר.
לכן חשוב מאוד לקבל את נסח הרישום ולראות מה השטח הרשום של הנכס.
עניין זה חשוב גם בשל העובדה כי כאשר מוכר לא מציין בפני הרוכש כי סגר מרפסת או יחידת שרות , והרוכש לא הבחין בכך בעת ביקוריו בנכס, הרי שכאשר יעיין בנסח הרישום ויראה כי שטח הדירה קטן יותר ומתאים לדירות קטנות יותר, תידלק אצלו נורה אדומה וייבחן סוגייה זו.
לדוגמא, בעל דירת שלושה חדרים סגר במהלך השנים מרפסת פתוחה וכיום היא משמשת כחדר רביעי בנכס.
בעל הדירה לא קיבל היתר לסגירה זו ובעת המשא ומתן לא ציין בפני הרוכש כי מדובר בחריגת בניה.
מעבר לעניין המשפטי ועניין תום הלב, כאשר הרוכש היה מעיין בנסח הרישום ומבחין כי שטח הדירה הרשום – 67 מ"ר, היה מבין כי מדובר בדירת שלושה חדרים במקור ולא ארבעה חדרים.
לא קיים שטח רשום קבוע לדירות שלושה/ ארבעה/ חמישה חדרים, אך שטחי הדירות נעים בגדלים ממוצעים די דומים בחלקי הארץ.
דירת 3 חדרים שטחה הרשום ינוע בין- 60 מ"ר- 80 מ"ר
דירת 4 חדרים שטחה הרשום ינוע בין- 80 מ"ר – 100 מ"ר
דירת 5 חדרים שטחה הרשום ינוע בין 100 מ"ר- 120 מ"ר.
כמובן שישנם אזורים ותיקים בהם שטחי הדירות קטנים או גדולים יותר אך הממוצע הינו כפי שציינתי.
לכן, במידה ומוצעת דירת 4 חדרים אך שטחה בטאבו 67 מ"ר, על הרוכש הפוטנציאלי להרים גבה ולשאול את בעל הזכויות לפשר העניין.
יתכן, כפי שציינתי ששטח הדירה קטן למרות היותה דירת ארבעה חדרים ואכן לא נעשתה תוספת בניה מעבר לבניה הקבלנית , אך עצם העלאת הבעיה נותנת בפני הרוכש כלים טובים יותר בטרם קבלת החלטתו.
לעיתים רבות אני שומע רוכש של דירה בקומת הקרקע שאומר לי " אבל המוכר אמר לי שהגינה שייכת לדירה" או " אבל רק אני יכול להשתמש בגינה אז היא שלי".
מכאן החשיבות הרבה של נסח הרישום ובדיקתו. במידה ולנכס הנדון הוצמדה חצר, הדבר חייב שיהיה רשום בנסח הרישום ובתיק הבית המשותף.
לעיתים נעשה שימוש רב שנים בחצר משותפת, החצר מתוחמת בגדר, שותלים בה עצי נוי ופרי וכך הדבר נמשך שנים רבות בשימושו הבלעדי של בעל הנכס.
יש לזכור כי במידה והחצר אינה צמודה רישומית לנכס הנשום הרי שהיא חצר משותפת וככזו ישנו חלק יחסי לכל דייר בבניין באותה חצר.
כך שטרם הרכישה יש לוודא כי החצר אכן רשומה כהצמדה לדירה.
ברור לכל כי שווי דירה ללא חצר צמודה ושווי דירה עם חצר צמודה הוא שונה בתכלית ותרומת חצר צמודה לנכס הינה תרומה מהותית בשוויו.
על מנת לא למצוא את עצמיכם עם חצר אשר אינה רשומה כלל על הנכס, חשוב לבדוק טרם הרכישה.
כמו כן, גם במידה והחצר אכן רשומה כצמודה לנכס, יש לבחון מה גודלה הרשום.
מוכרים רבים "זורקים" באוויר גודל מסוים של החצר לעיתים גודל זה רחוק משטח החצר הרשום.
לעיתים הדבר נובע מאי ידיעה אמיתית של שטח החצר ולעיתים מפלישה של בעל הזכויות לחצר ציבורית או לשטח פתוח בצמידות לחצרו וכך במהלך השנים שטח החצר גדל.
לכן גם במידה והחצר צמודה יש לבחון מה גודלה ומה החלק המשויך לנכס.
כמובן שקיימים מס' פרמטרים על מנת לבחון את תרומת החצר לשווי הדירה.
- 1. מיקום החצר- כאשר החצר עורפית היא זוכה לשקט ולכן אפשרות השימוש בה גבוה יותר ושוויה גבוה יותר מחצר חזיתית לרחוב הסובלת מרעש מכוניות או מהולכי רגל.כמו כן, כאשר החצר עורפית היא זוכה ליותר פרטיות ולכן ערכה גבוה יותר.
- 2. גודל החצר- כאשר אנו בוחנים שווי למ"ר חצר, אנו מייחסים שטח מסוים לאותו נכס כאשר שטח זה אמור להוות חצר אפקטיבית בשטחה לאותה דירה . נהוג לומר כי חצר ששטחה כשטח הדירה הינה אפקטיבית . אך כאשר מדובר בחצר גדולה מאוד , בשל עקרון השוליות , חלק משטחי החצר שוליים ולכן ערכם נמוך יותר.
- 3. כיווני החצר- לעיתים אני נתקל בחצרות בשטח אפקטיבי אשר הגישה אליהם דרך חדר שרות או דרך מטבח או חדר מגורים. להערכתי חצרות אלו שוות פחות מחצרות אשר הגישה אליהן דרך סלון הדירה.בעלי הנכסים מעדיפים כי החצר תהיה בצמידות לסלון כך שניתן יהיה לצאת ולהנות ממנה ללא צורך במעבר באזורים אחרים בבית .לכן כאשר אנו בוחנים חצר הצמודה לסלון לעומת חצר אליה הגישה דרך המטבח או חדר שרות או חדר מגורים, ניתן לומר בוודאות כי החצר הצמודה לסלון שוויה גבוה יותר.
4. טופוגרפית החצר- לעיתים החצר גדולה, נוחה וממוקמת בצמידות לסלון אך בשל מיקום בניינים צמודים החצר כלואה, ללא אויר וללא נוף.במקרה שכזה , למרות היותה פונקציונלית ונוחה , ערכה נמוך יותר מחצר הפתוחה לנוף, אויר ואור ובה השימוש יהיה גבוה יותר ומועיל יותר מאשר החצר הכלואה.
לפיכך, גם כאשר לדירה מוצמדת חצר בנסח הרישום, יש לבחון מהו גודלה, מיקומה , צורתה והאפשרויות שימוש בה כפי שציינתי.כיווני החצר– לעיתים אני נתקל בחצרות בשטח אפקטיבי אשר הגישה אליהם דרך חדר שרות או דרך מטבח או חדר מגורים. להערכתי חצרות אלו שוות פחות מחצרות אשר הגישה אליהן דרך סלון הדירה.
בשנים האחרונות בבניה המודרנית, הקבלנים מחויבים לעמוד בתקן חניה ולפיכך כל דירה חדשה אשר נבנית הקבלן מחויב בבניית חניה.
אין כך הדבר בבניינים הוותיקים ולכן חשוב לוודא בנסח הרישום כי אכן מוצמדת חניה לאותו הנכס. גם כאשר מוצמדת החניה יש לבחון האם מדובר בחניה פתוחה או בחניה מקורה.
כמובן שלבדיקה זו יש השלכות גם על שווי הנכס. כאשר חניה מקורה ערכה גבוה יותר מחניה פתוחה . בדרך כלל גם קבלני הבניה מוכרים חניות מקורות במחיר גבוה יותר מחניות פתוחות וזאת בשל מהות השימוש.
רוכש פוטנציאלי חשוב שיבדוק את מיקום החניה בבניין, האם החניה קרובה לחדר המדרגות או למעלית או שממוקמת במרחק הליכה גדול.
למיקומה של החניה יש משמעות לא מעטה וניתן להבחין בבניינים החדשים כי הרוכשים הראשונים אשר בוחרים את החניות , מעדיפים לבחור חניות הממוקמות בצמידות לחדר המדרגות / מעלית.
כאשר מתבצעות קניות ויש צורך לסחוב לבית אזי יש משמעות למיקום החניה ולמרחק מהאוטו עד למעלית.
אין כך הדבר בבניינים הוותיקים ולכן חשוב לוודא בנסח הרישום כי אכן מוצמדת חניה לאותו הנכס. גם כאשר מוצמדת החניה יש לבחון האם מדובר בחניה פתוחה או בחניה מקורה.
כמובן שלבדיקה זו יש השלכות גם על שווי הנכס. כאשר חניה מקורה ערכה גבוה יותר מחניה פתוחה . בדרך כלל גם קבלני הבניה מוכרים חניות מקורות במחיר גבוה יותר מחניות פתוחות וזאת בשל מהות השימוש.
רוכש פוטנציאלי חשוב שיבדוק את מיקום החניה בבניין, האם החניה קרובה לחדר המדרגות או למעלית או שממוקמת במרחק הליכה גדול.
למיקומה של החניה יש משמעות לא מעטה וניתן להבחין בבניינים החדשים כי הרוכשים הראשונים אשר בוחרים את החניות , מעדיפים לבחור חניות הממוקמות בצמידות לחדר המדרגות / מעלית.
כאשר מתבצעות קניות ויש צורך לסחוב לבית אזי יש משמעות למיקום החניה ולמרחק מהאוטו עד למעלית.