נשמח לתת לך שירות!
בשנים האחרונות אנו שומעים יותר את השימוש במושג "דמי שימוש".
מושג זה מופיע בעיקר בהקשר של דרישת רשות מקרקעי ישראל בגין שימושים חורגים אשר בוצעו ע"י החוכר במהלך השנים.
תחילה ננסה להבין מה העקרון העומד מאחורי גביית דמי השימוש? מתי תהיה דרישה לתשלומם? ומה גובה דמי השימוש?
ברמה העקרונית, מרבית הקרקעות במדינת ישראל מנוהלות ע"י מנהל מקרקעי ישראל ( כיום רשות מקרקעי ישראל) ומוקצות בהסכם חכירה .
משכך, בעל הקרקע הינו רשות מקרקעי ישראל כאשר בתום תקופת החכירה ( בדרך כלל 49 שנה) הקרקע אמורה לחזור לרשות מקרקעי ישראל או הארכת חוזה החכירה מול הרשות.
רשות מקרקעי ישראל מחזיקה באחוז גדול מאוד מקרקעות המדינה ובחלקם הגדול אכן מוחכרות לציבור הרחב.
יחד עם זאת קיים חלק לא קטן של קרקעות שאינן מוחכרות ואין בהם מחזיק כדין.
לעיתים, מתגלה כי בקרקע אשר מנוהלת ע"י רמ"י מחזיק פלוני שלא כדין ועושה באותה קרקע שימוש שאינו מורשה כלל.
לדוגמא, קרקעות הממוקמות בצמידות לשטחי מגורים ובעל הנכס החליט לצרף חלק מקרקעות אלו למגרשו וכך להנות מחצר גדולה יותר .
במקרים אחרים, עולה כי אדם שהחזיק בקרקע כדין וקיבל הרשאה לשימוש למטרה מסוימת ,
עושה בה שימוש אחר שלא על פי ההרשאה אשר ניתנה לו ע"י רמ"י. מיותר לציין כי שימושים אלו מניבים למחזיק בקרקע תועלת ע"י הציבור.
משתמש שאינו מורשה יכול להיות אחד מאלה: מי שפלש לקרקע בניהול רמ"י ללא רשותה.
חוכר או שוכר או בר רשות אשר קיבל לשימושו קרקע למטרת שימוש מסוימת על פי חוזה בינו לבין רשות מקרקעי ישראל, אולם בפועל השתמש בה למטרה אחרת או ביעוד אחר או בקיבולת בניה אחרת- ללא רשות רמ"י. לרשות מקרקעי ישראל מכוח היותה מנהלת הקרקעות אשר בבעלות המדינה עומדת הזכות לחייב את אותו משתמש בקרקע בתשלום דמי שימוש .
אתן דוגמא אשר תבהיר את העניין. כאשר יזם מסוים חתם על חוזה חכירה מול רשות מקרקעי ישראל לשימוש בקרקע כשטח מסחרי בשטח של 100 מ"ר ואותו יזם בנה והשתמש ב- 200 מ"ר הרי שבעבור השימוש ב- 100 מ"ר נוספים יהיה על היזם לשלם דמי שימוש לתקופה בה היה השימוש הנ"ל. במקרה שכזה יישלח שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל אשר ייבחן את שווי הקרקע בכל שנה ושנה בה היה השימוש , ייקבע שווי למ"ר מבונה והרשות תבצע הכפלה של השטח החורג בסכום אותו קבע השמאי. אתן דוגמא מספרית:
עושה בה שימוש אחר שלא על פי ההרשאה אשר ניתנה לו ע"י רמ"י. מיותר לציין כי שימושים אלו מניבים למחזיק בקרקע תועלת ע"י הציבור.
משתמש שאינו מורשה יכול להיות אחד מאלה: מי שפלש לקרקע בניהול רמ"י ללא רשותה.
חוכר או שוכר או בר רשות אשר קיבל לשימושו קרקע למטרת שימוש מסוימת על פי חוזה בינו לבין רשות מקרקעי ישראל, אולם בפועל השתמש בה למטרה אחרת או ביעוד אחר או בקיבולת בניה אחרת- ללא רשות רמ"י. לרשות מקרקעי ישראל מכוח היותה מנהלת הקרקעות אשר בבעלות המדינה עומדת הזכות לחייב את אותו משתמש בקרקע בתשלום דמי שימוש .
אתן דוגמא אשר תבהיר את העניין. כאשר יזם מסוים חתם על חוזה חכירה מול רשות מקרקעי ישראל לשימוש בקרקע כשטח מסחרי בשטח של 100 מ"ר ואותו יזם בנה והשתמש ב- 200 מ"ר הרי שבעבור השימוש ב- 100 מ"ר נוספים יהיה על היזם לשלם דמי שימוש לתקופה בה היה השימוש הנ"ל. במקרה שכזה יישלח שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל אשר ייבחן את שווי הקרקע בכל שנה ושנה בה היה השימוש , ייקבע שווי למ"ר מבונה והרשות תבצע הכפלה של השטח החורג בסכום אותו קבע השמאי. אתן דוגמא מספרית:
בהתאם לחוזה החכירה ניתן לבנות 160 מ"ר.
בפועל נבנה 240 מ"ר .
מר ישראלי הוסיף את התוספת בשנת 2014 .
כיום קיימת דרישה של הרשות לשלם בעבור השטח בו השתמש ללא חוזה החכירה לתקופה בה השתמש.
שווי למ"ר מבונה נכון לשנת 2014- 4,000 ₪
שווי למ"ר מבונה נכון לשנת 2015- 4,200 ₪
שווי למ"ר מבונה נכון לשנת 2016- 4,500 ₪
שווי למ"ר מבונה נכון לשנת 2017- 4,600 ₪
שווי למ"ר מבונה נכון לשנת 2014- 4,000 ₪
שווי למ"ר מבונה נכון לשנת 2015- 4,200 ₪
שווי למ"ר מבונה נכון לשנת 2016- 4,500 ₪
שווי למ"ר מבונה נכון לשנת 2017- 4,600 ₪
כאמור למר ישראל 80 מ"ר מעבר לחוזה בינו לבין הרשות ולפיכך ניתן לקבוע כי:
שווי החריגה נכון לשנת 2014- 4,000 ₪ X 80 מ"ר= 320,000 ₪
שווי החריגה נכון לשנת 2015- 4,200 ₪ X 80 מ"ר= 336,000 ש"ח
שווי החריגה נכון לשנת 2016- 4,500 ₪ X 80 מ"ר= 360,000 ש"ח
שווי החריגה נכון לשנת 2017- 4,600 ₪ X 80 מ"ר= 368,000 ₪.
שווי החריגה נכון לשנת 2014- 4,000 ₪ X 80 מ"ר= 320,000 ₪
שווי החריגה נכון לשנת 2015- 4,200 ₪ X 80 מ"ר= 336,000 ש"ח
שווי החריגה נכון לשנת 2016- 4,500 ₪ X 80 מ"ר= 360,000 ש"ח
שווי החריגה נכון לשנת 2017- 4,600 ₪ X 80 מ"ר= 368,000 ₪.
כעת, לאחר שהתקבל שווי הקרקע המצויה בחריגה מחוזה החכירה, גובה דמי השימוש הינו 6% משווי הקרקע .
דהיינו גובה דמי השימוש במקרה דנן הינם:
נכון לשנת 2014- 320,000 ₪ X 0.06= 19,200 ש"ח
נכון לשנת 2015- 336,000 ₪ X 0.06= 20,160 ש"ח
נכון לשנת 2016- 360,000 ₪ X 0.06= 21,600 ש"ח
נכון לשנת 2017- 368,000 ₪ X 0.06= 22,080 ש"ח
נכון לשנת 2014- 320,000 ₪ X 0.06= 19,200 ש"ח
נכון לשנת 2015- 336,000 ₪ X 0.06= 20,160 ש"ח
נכון לשנת 2016- 360,000 ₪ X 0.06= 21,600 ש"ח
נכון לשנת 2017- 368,000 ₪ X 0.06= 22,080 ש"ח
כיום, נוהגת רשות מקרקעי ישראל לגבות דמי שימוש עד 7 שנים ובמקרים מסוימים אף למעלה מכך.בשנים האחרונות ניתן להבחין כי רשות מקרקעי ישראל שמה דגש יותר על עניין גביית דמי השימוש,
פקחי הרשות מגיעים בתדירות גבוהה הן למגזר העירוני והן למגזר החקלאי , מבצעים ביקורי פתע רבים ולאחר מכן נשלחים שמאי מקרקעין מטעם הרשות על מנת לקבוע את שווי הקרקע לכל תקופת השימוש הבלתי מורשה.
כמו כן משתמשת הרשות בתצלומי אויר המבוצעים כמעט מידי שבוע כאשר בתצלומים אלו ניתן להבחין מתי בדיוק החלה הפלישה לאותו שטח או מתי בדיוק החל השימוש הלא מורשה. ( בריכות שחיה, מחסנים, חצרות וכו')
בנוסף, כאשר מוגשת בקשה לקבלת היתר בניה או אישור תוכנית הדבר מותנה בתשלום דמי השימוש בטרם תחתום הרשות על התוכניות.
פקחי הרשות מגיעים בתדירות גבוהה הן למגזר העירוני והן למגזר החקלאי , מבצעים ביקורי פתע רבים ולאחר מכן נשלחים שמאי מקרקעין מטעם הרשות על מנת לקבוע את שווי הקרקע לכל תקופת השימוש הבלתי מורשה.
כמו כן משתמשת הרשות בתצלומי אויר המבוצעים כמעט מידי שבוע כאשר בתצלומים אלו ניתן להבחין מתי בדיוק החלה הפלישה לאותו שטח או מתי בדיוק החל השימוש הלא מורשה. ( בריכות שחיה, מחסנים, חצרות וכו')
בנוסף, כאשר מוגשת בקשה לקבלת היתר בניה או אישור תוכנית הדבר מותנה בתשלום דמי השימוש בטרם תחתום הרשות על התוכניות.
כאשר קיבוץ/ מושב יוזם תוכנית וכבעל הקרקע זקוק לחתימת הרשות, הרשות מתנה את חתימתה רק לאחר שישולמו דמי השימוש באותו מושב/ קיבוץ.
ידועים לא מעט מקרים בהם נעשה שימוש לא מורשה שנים רבות בתחומי קיבוצים ומושבים וכאשר אותו קיבוץ/ מושב היה צריך את חתימת הרשות על מנת לקדם את התוכנית, נתקל בדרישת הרשות לתשלום דמי השימוש.
דרישת התשלום נשלחת לחוכר ואליה מצורפת חוות הדעת השמאית אשר עליה ניתן לערער בזמן המקובל. לעיתים קיימת אי הסכמה מול הרשות לעניין זמן השימוש ,
כאשר החוכר טוען כי זמן השימוש קצר יותר מדרישת הרשות. במקרה כזה חשוב להצטייד בכל המסמכים הרלוונטיים אשר יוכיחו את זמן השימוש הלא מורשה .
( חוזה התקשרות מול קבלן לבניה, אשור רואה חשבון מתי נפתח העסק וכיוצ"ב) לעיתים אף הרשות דורשת הצהרת בעל הזכויות אצל עורך דין מהי התקופה בה היה שימוש לא מורשה ובהתאם להצהרתו יבוצע החיוב.
מיותר לציין כי תשלום דמי השימוש אינו פוטר את בעל הזכויות מהצורך בפינוי השטח אליו פלש/ הריסת המבנה אותו הוסיף ואינו מסדיר תכנונית או משפטית את השימוש שאינו מורשה.
ידועים לא מעט מקרים בהם נעשה שימוש לא מורשה שנים רבות בתחומי קיבוצים ומושבים וכאשר אותו קיבוץ/ מושב היה צריך את חתימת הרשות על מנת לקדם את התוכנית, נתקל בדרישת הרשות לתשלום דמי השימוש.
דרישת התשלום נשלחת לחוכר ואליה מצורפת חוות הדעת השמאית אשר עליה ניתן לערער בזמן המקובל. לעיתים קיימת אי הסכמה מול הרשות לעניין זמן השימוש ,
כאשר החוכר טוען כי זמן השימוש קצר יותר מדרישת הרשות. במקרה כזה חשוב להצטייד בכל המסמכים הרלוונטיים אשר יוכיחו את זמן השימוש הלא מורשה .
( חוזה התקשרות מול קבלן לבניה, אשור רואה חשבון מתי נפתח העסק וכיוצ"ב) לעיתים אף הרשות דורשת הצהרת בעל הזכויות אצל עורך דין מהי התקופה בה היה שימוש לא מורשה ובהתאם להצהרתו יבוצע החיוב.
מיותר לציין כי תשלום דמי השימוש אינו פוטר את בעל הזכויות מהצורך בפינוי השטח אליו פלש/ הריסת המבנה אותו הוסיף ואינו מסדיר תכנונית או משפטית את השימוש שאינו מורשה.