נשמח לתת לך שירות!
רבים פונים אליי בעבודתי השוטפת ושואלים " תגיד, מה אתה חושב המחירים יעלו או ירדו?"
מדובר כמובן בשאלה אשר אין לי עליה תשובה ואני נוהג להשיב בדר"כ כי הנבואה ניתנה לשוטים.
אנו כשמאים וכעוסקים בתחום הנדל"ן שנים רבות, יכולים לבחון ולנתח את שוק הנדל"ן ומחירי הנכסים כפי שהיו בשנים האחרונות וכן כפי שמתנהל כיום.
בחינה זו המתבצעת ע"י מזה מס' חודשים יכולה להצביע על מגמה אך אינה יכולה לקבוע באופן חד משמעי האם המחירים יעלו או ירדו.
עליית מחירים או ירידת מחירים הינה תוצאה של פרמטרים רבים כאשר הפרמטר העיקרי הינו ביקוש והיצע.
פרמטר זה נשלט ע"י רשויות המדינה כאשר רשות מקרקעי ישראל מחליטה האם לשווק או להקפיא את מכרזי הקרקעות במדינה.
כמובן כאשר היצע הקרקעות קטן והביקוש לאותן קרקעות גבוה, הרי שהדבר יוצר עליות מחירים.
מצד שני, כאשר המדינה משווקת קרקעות רבות ובעצם "מציפה" את שוק הנדל"ן הרי שמחירי המגרשים יורד.
במדינה כמו מדינת ישראל , קיימת השפעה על שווי המקרקעין לעיתים רבות גם בשל המצב הבטחוני השורר במדינה.
בתקופות בהן המצב הבטחוני רגיש, ניתן להבחין בירידות מחירים בעיקר באזורי התפר .
מדובר כמובן בשאלה אשר אין לי עליה תשובה ואני נוהג להשיב בדר"כ כי הנבואה ניתנה לשוטים.
אנו כשמאים וכעוסקים בתחום הנדל"ן שנים רבות, יכולים לבחון ולנתח את שוק הנדל"ן ומחירי הנכסים כפי שהיו בשנים האחרונות וכן כפי שמתנהל כיום.
בחינה זו המתבצעת ע"י מזה מס' חודשים יכולה להצביע על מגמה אך אינה יכולה לקבוע באופן חד משמעי האם המחירים יעלו או ירדו.
עליית מחירים או ירידת מחירים הינה תוצאה של פרמטרים רבים כאשר הפרמטר העיקרי הינו ביקוש והיצע.
פרמטר זה נשלט ע"י רשויות המדינה כאשר רשות מקרקעי ישראל מחליטה האם לשווק או להקפיא את מכרזי הקרקעות במדינה.
כמובן כאשר היצע הקרקעות קטן והביקוש לאותן קרקעות גבוה, הרי שהדבר יוצר עליות מחירים.
מצד שני, כאשר המדינה משווקת קרקעות רבות ובעצם "מציפה" את שוק הנדל"ן הרי שמחירי המגרשים יורד.
במדינה כמו מדינת ישראל , קיימת השפעה על שווי המקרקעין לעיתים רבות גם בשל המצב הבטחוני השורר במדינה.
בתקופות בהן המצב הבטחוני רגיש, ניתן להבחין בירידות מחירים בעיקר באזורי התפר .
לדוגמא, ניתן היה להבחין בשנים האחרונות כי כאשר נזרקו אבנים בכביש צור הדסה- ביתר
(כביש המנהרות) הייתה ירידה ברמת הביקוש לישובים אשר הגישה אליהם דרך הציר הנ"ל וירידה זו בביקושים יצרה ירידת מחירים באותם ישובים.
כמובן, קיימים ישובים נוספים אשר נפגעים כאשר המצב הבטחוני מדרדר , כאשר נזרקים אבנים או בקבוקי תבערה בציר הגישה, קיים חשש אצל רוכשים פוטנציאלים והביקושים לאותו ישוב יורדים לעיתים בצורה דרסטית ואיתם גם המחירים. רבים מלקוחותיי במהלך השנים שואלים אותי לגבי נכסים להשקעה.
לעיתים עקב קבלת סכום ירושה מההורים, מכירת נכס שהתקבל בירושה, שחרור מצבא קבע , קבל פיצויים וכו' מקבל הסכום בוחן את האופציה להשקעה.
כמובן שניתן להפקיד את הכסף בבנק אך יש לקחת בחשבון כי התשואה אשר מתקבלת כיום על הכסף נמוכה מאוד בשל הריבית הנמוכה של בנק ישראל.
אין ספק כי אפיק השקעה זה הינו אפיק בטוח אך בקבלת תשואות נמוכות מאוד ע"י הבנק אין אני סבור שאפיק זה בתקופה זו הינו הטוב ביותר.
היו שנים בהם הבנק נתן ריבית גבוהה מאוד על הכסף אשר הופקד ולכן האפיק היה כדאי.
(כביש המנהרות) הייתה ירידה ברמת הביקוש לישובים אשר הגישה אליהם דרך הציר הנ"ל וירידה זו בביקושים יצרה ירידת מחירים באותם ישובים.
כמובן, קיימים ישובים נוספים אשר נפגעים כאשר המצב הבטחוני מדרדר , כאשר נזרקים אבנים או בקבוקי תבערה בציר הגישה, קיים חשש אצל רוכשים פוטנציאלים והביקושים לאותו ישוב יורדים לעיתים בצורה דרסטית ואיתם גם המחירים. רבים מלקוחותיי במהלך השנים שואלים אותי לגבי נכסים להשקעה.
לעיתים עקב קבלת סכום ירושה מההורים, מכירת נכס שהתקבל בירושה, שחרור מצבא קבע , קבל פיצויים וכו' מקבל הסכום בוחן את האופציה להשקעה.
כמובן שניתן להפקיד את הכסף בבנק אך יש לקחת בחשבון כי התשואה אשר מתקבלת כיום על הכסף נמוכה מאוד בשל הריבית הנמוכה של בנק ישראל.
אין ספק כי אפיק השקעה זה הינו אפיק בטוח אך בקבלת תשואות נמוכות מאוד ע"י הבנק אין אני סבור שאפיק זה בתקופה זו הינו הטוב ביותר.
היו שנים בהם הבנק נתן ריבית גבוהה מאוד על הכסף אשר הופקד ולכן האפיק היה כדאי.
כמו כן, השקעה במניות או באגרות רוב הינו אפיק בעל סיכון לא קטן וכאשר בעל הכסף לא מבין כלל באפיק זה הוא יכול למצוא את עצמו תוך זמן קצר מאוד בהפסדים כספיים כבדים.
אינני יכול לומר שמדובר באפיק שאינו רווחי כי אין הדבר נכון. בעבור שחקנים בשוק ההון אפיק זה יכול ליצור רווחים נאים אך יש לדעת היטב את הכללים ואת העובדה כי מדובר באפיק עם סיכון לא קטן.
שוק הנדל"ן הינו שוק תזוזתי וניתן להבחין בשינויי מגמה בתחום הנדל"ן במהלך עשרים השנים האחרונות אך ללא ספק שוק הנדל"ן במגמת עלייה
כאשר מי שהשקיע בנדל"ן בעשור האחרון שווי נכסיו עלה לעיתים בעשרות אחוזים ולעיתים אף במאות אחוזים.
ם בנדל"ן קיים קושי לקבוע היכן בדיוק כדאי להשקיע כי בחלק לא מבוטל מהערים אשר בעבר היו נחשבים לפחות מבוקשים כבר בוצעה קפיצת מחירים גדולה בשנים האחרונות.
עדיין ניתן להבחין בישובים בפריפריה אשר בהם טרם בוצעה קפיצה משמעותית וסביר להניח כי קפיצה זו תגיע בשנים הבאות.
בנוסף, אני סבור כי בערים בהם החלה בנייה מאסיבית של שכונות חדשות ומתבצעת רכישה של דירות "על הנייר" הרי שכאשר הפרויקטים יסתיימו, סביר כי מחירי הנכסים יעלו.
לדוגמא, שכונת כרמי גת בעיר קרית גת. נמכרו דירות 3 ו 4 חדרים "על הנייר" במחירים נמוכים מאוד כאשר כבר היום ניתן להבחין בעליית מחירים בשכונה.
אזור נוסף הינו העיר חריש. עיר חדשה אשר עדיין ממשיכה להיבנות ומיועדת לציבור הרחב ולזוגות הצעירים.
אינני יכול לומר שמדובר באפיק שאינו רווחי כי אין הדבר נכון. בעבור שחקנים בשוק ההון אפיק זה יכול ליצור רווחים נאים אך יש לדעת היטב את הכללים ואת העובדה כי מדובר באפיק עם סיכון לא קטן.
שוק הנדל"ן הינו שוק תזוזתי וניתן להבחין בשינויי מגמה בתחום הנדל"ן במהלך עשרים השנים האחרונות אך ללא ספק שוק הנדל"ן במגמת עלייה
כאשר מי שהשקיע בנדל"ן בעשור האחרון שווי נכסיו עלה לעיתים בעשרות אחוזים ולעיתים אף במאות אחוזים.
ם בנדל"ן קיים קושי לקבוע היכן בדיוק כדאי להשקיע כי בחלק לא מבוטל מהערים אשר בעבר היו נחשבים לפחות מבוקשים כבר בוצעה קפיצת מחירים גדולה בשנים האחרונות.
עדיין ניתן להבחין בישובים בפריפריה אשר בהם טרם בוצעה קפיצה משמעותית וסביר להניח כי קפיצה זו תגיע בשנים הבאות.
בנוסף, אני סבור כי בערים בהם החלה בנייה מאסיבית של שכונות חדשות ומתבצעת רכישה של דירות "על הנייר" הרי שכאשר הפרויקטים יסתיימו, סביר כי מחירי הנכסים יעלו.
לדוגמא, שכונת כרמי גת בעיר קרית גת. נמכרו דירות 3 ו 4 חדרים "על הנייר" במחירים נמוכים מאוד כאשר כבר היום ניתן להבחין בעליית מחירים בשכונה.
אזור נוסף הינו העיר חריש. עיר חדשה אשר עדיין ממשיכה להיבנות ומיועדת לציבור הרחב ולזוגות הצעירים.
בגין אופייה של העיר האם תהיה חילונית או חרדית ניטש ויכוח גדול אשר הגיע עד לפתחו של בית המשפט, אך כיום מדובר בעיר מעורבת לחלוטין כאשר להערכתי רובה הגדול חילוני.
גם העיר חריש עוברת תהליך אשר עברו ערים רבות הדומות לה באפיונם הן מבחינת המיקום והן מבחינת חתך האוכלוסייה. בתחילה, קיים קושי בהשכרת הנכס, ומחירי השכירות נמוכים מאוד וכן מחירי הדירות.
ככל שהזמן חולף, העיר ממצבת את עצמה בכל התחומים , חינוך, תרבות, גנים ציבוריים, פיתוח וכו' ולהערכתי המחירים יעלו ויגיעו לרמה סבירה. כאשר משקיע מצפה לקבל כבר בתחילת הדרך דמי שכירות גבוהים,
עיר כמו חריש אינה מתאימה לו. יש לקחת בחשבון כי יש צורך בסבלנות, תוך הבנת הסיטואציה כי העיר בתחילתה וכי בטווח של עד כ- 5 שנים הן מחירי השכירות והן מחירי הדירות יעלה.
כמובן, שההשקעה בערים המרכזיות כמו תל אביב וירושלים הינה ההשקעה הנדלנית הבטוחה ביותר אך יחד עם זאת יש לזכור כי בערים אלו מחירי הנדל"ן גבוהים יותר ולכן לחלק גדול מאוד מציבור המשקיעים אין מדובר באופציה ממשית.
גם בדרום הארץ ניתן למצוא עדיין ישובים בהם רמת המחירים נמוכה , ניתן להבחין בשכונות מסוימות בעיר באר שבע בהן עדיין ניתן למצוא דירות שלושה חדרים בגבולות של כ- 500,000 ₪- 600,000 ₪.
כמובן שאין מדובר באזורים חדשים ובטח שלא בבניינים חדשים. מדובר בשכונות היותר ותיקות של העיר, הבניינים ללא מעליות והאוכלוסייה ברוב המקרים הינה אוכלוסייה חלשה.
גם העיר חריש עוברת תהליך אשר עברו ערים רבות הדומות לה באפיונם הן מבחינת המיקום והן מבחינת חתך האוכלוסייה. בתחילה, קיים קושי בהשכרת הנכס, ומחירי השכירות נמוכים מאוד וכן מחירי הדירות.
ככל שהזמן חולף, העיר ממצבת את עצמה בכל התחומים , חינוך, תרבות, גנים ציבוריים, פיתוח וכו' ולהערכתי המחירים יעלו ויגיעו לרמה סבירה. כאשר משקיע מצפה לקבל כבר בתחילת הדרך דמי שכירות גבוהים,
עיר כמו חריש אינה מתאימה לו. יש לקחת בחשבון כי יש צורך בסבלנות, תוך הבנת הסיטואציה כי העיר בתחילתה וכי בטווח של עד כ- 5 שנים הן מחירי השכירות והן מחירי הדירות יעלה.
כמובן, שההשקעה בערים המרכזיות כמו תל אביב וירושלים הינה ההשקעה הנדלנית הבטוחה ביותר אך יחד עם זאת יש לזכור כי בערים אלו מחירי הנדל"ן גבוהים יותר ולכן לחלק גדול מאוד מציבור המשקיעים אין מדובר באופציה ממשית.
גם בדרום הארץ ניתן למצוא עדיין ישובים בהם רמת המחירים נמוכה , ניתן להבחין בשכונות מסוימות בעיר באר שבע בהן עדיין ניתן למצוא דירות שלושה חדרים בגבולות של כ- 500,000 ₪- 600,000 ₪.
כמובן שאין מדובר באזורים חדשים ובטח שלא בבניינים חדשים. מדובר בשכונות היותר ותיקות של העיר, הבניינים ללא מעליות והאוכלוסייה ברוב המקרים הינה אוכלוסייה חלשה.
לאחרונה נחשפתי גם לפרויקטים חדשים בעיר נתיבות, כאשר שנים רבות העיר סבלה מתרדמת נדלנית , בשנים האחרונות ניתן להבחין בתנופת בניה גדולה בעיר, מגדלי מגורים, שטחי מסחר ומשרדים.
כמו כן, באזור המרכז ניתן להבחין בעיר פתח תקווה בה מתבצעות התחלות בניה רבות, בנייני מגורים חדשים הן למשפרי דיור והן לזוגות צעירים.
שכונת אפק בראש העין הינה שכונה חדשה אשר מאופיינת בבניה של מגדלי מגורים מודרניים לצד בניינים נמוכים יותר.
הבניה בראש העין לוותה בתכנון קפדני אשר דואג הן לשטחים ירוקים, גני שעשועים, בתי ספר, גני ילדים, מתנסים ומבני ציבור נוספים.
יש לזכור כי בסופו של יום כאשר אזרח מעוניין לרכוש נכס באזור מסוים הוא בודק את האזור כולו , מהם דרכי הגישה, בתי הספר באזור, גני הילדים, בתי כנסת, אזורי בילוי וכו'.
כמו כן, באזור המרכז ניתן להבחין בעיר פתח תקווה בה מתבצעות התחלות בניה רבות, בנייני מגורים חדשים הן למשפרי דיור והן לזוגות צעירים.
שכונת אפק בראש העין הינה שכונה חדשה אשר מאופיינת בבניה של מגדלי מגורים מודרניים לצד בניינים נמוכים יותר.
הבניה בראש העין לוותה בתכנון קפדני אשר דואג הן לשטחים ירוקים, גני שעשועים, בתי ספר, גני ילדים, מתנסים ומבני ציבור נוספים.
יש לזכור כי בסופו של יום כאשר אזרח מעוניין לרכוש נכס באזור מסוים הוא בודק את האזור כולו , מהם דרכי הגישה, בתי הספר באזור, גני הילדים, בתי כנסת, אזורי בילוי וכו'.
גם כאשר משקיע מחפש נכס להשקעה, עליו לקחת בחשבון פרמטרים אלו כי לאחר השלמת הבניה יהיה צורך בהשכרת הנכס , כאשר האזור אינו משרת היטב את דייריו יהיה קושי רב בהשכרת הנכס במחיר הוגן.
משקיע פוטנציאלי המעוניין לרכוש נכס נדלני להשקעה , חשוב ביותר טרם התחלת חיפושיו , לבחון מה סכום הכסף אותו הוא מוכן להשקיע.
כמובן, כאשר מדובר במאות אלפים בודדים בטח שלא יוכל להשקיע בערים מרכזיות כגון תל אביב וירושלים ולכן עליו לחפש בפריפריה.
משקיע פוטנציאלי המעוניין לרכוש נכס נדלני להשקעה , חשוב ביותר טרם התחלת חיפושיו , לבחון מה סכום הכסף אותו הוא מוכן להשקיע.
כמובן, כאשר מדובר במאות אלפים בודדים בטח שלא יוכל להשקיע בערים מרכזיות כגון תל אביב וירושלים ולכן עליו לחפש בפריפריה.
כאמור גם בפריפריה קיימות רמות מחיר שונות ולכן חשוב לבדוק טרם הרכישה עם איש נדל"ן מקומי את רמת המחירים בכל שכונה ושכונה ,
את הסביבה הקרובה ברמת בתי הספר, הגנים, הפארקים וכו' על מנת לא למצוא את עצמך בסופו של יום רוכש נכס להשקעה אך ההשקעה אינה כדאית.
כמובן, ככלל ראשון ובל יעבור יש להגיע פיזית לסביבת הנכס, לבחון את כל הפרמטרים, לשאול שכנים המתגוררים בסביבה הקרובה לעניין דמי השכירות המשולמים והאם קיים ביקוש לשכירות באותו אזור.
ביקור זה בסביבת הנכס, יכול לעיתים להוות את הגורם המרכזי בהחלטת אותו ייזם האם כדאי או לא כדאי להשקיע באותו אזור.
לעיתים בעצם הביקור בסביבה הקרובה נחשפות בפני המשקיע עובדות נוספות אשר עד כה לא עמדו לנגד עיניו וללא הביקור המקדים כלל לא היה מודע להן.
את הסביבה הקרובה ברמת בתי הספר, הגנים, הפארקים וכו' על מנת לא למצוא את עצמך בסופו של יום רוכש נכס להשקעה אך ההשקעה אינה כדאית.
כמובן, ככלל ראשון ובל יעבור יש להגיע פיזית לסביבת הנכס, לבחון את כל הפרמטרים, לשאול שכנים המתגוררים בסביבה הקרובה לעניין דמי השכירות המשולמים והאם קיים ביקוש לשכירות באותו אזור.
ביקור זה בסביבת הנכס, יכול לעיתים להוות את הגורם המרכזי בהחלטת אותו ייזם האם כדאי או לא כדאי להשקיע באותו אזור.
לעיתים בעצם הביקור בסביבה הקרובה נחשפות בפני המשקיע עובדות נוספות אשר עד כה לא עמדו לנגד עיניו וללא הביקור המקדים כלל לא היה מודע להן.
לעיתים ביקור במכולת השכונתית ושיחה עם בעל המכולת או בפארק האזורי תוך שיחה עם באי הפארק מעלים שיקולים אשר לא נלקחו בחשבון.
יש לזכור כי לעיתים רבות סכום כסף זה אשר נמצא בידי המשקיע מיועד להבטיח את בטחונו הכלכלי של המשקיע או ילדיו ולכן השקעה נכונה הינה הכרחית .
יחד עם זאת כל השקעה כולל השקעה נדל"ן הינה בעלת סיכונים ולכן על המשקיע לקחת בחשבון כי קיים סיכוי שהשקעתו תפחת עם השנים ולא בהכרח תגדל.
רק לאחר שמשקיע הנדל"ן מודע לכלל האפשרויות, עליו להתחיל בחיפוש הנכס להשקעה.
יש לזכור כי לעיתים רבות סכום כסף זה אשר נמצא בידי המשקיע מיועד להבטיח את בטחונו הכלכלי של המשקיע או ילדיו ולכן השקעה נכונה הינה הכרחית .
יחד עם זאת כל השקעה כולל השקעה נדל"ן הינה בעלת סיכונים ולכן על המשקיע לקחת בחשבון כי קיים סיכוי שהשקעתו תפחת עם השנים ולא בהכרח תגדל.
רק לאחר שמשקיע הנדל"ן מודע לכלל האפשרויות, עליו להתחיל בחיפוש הנכס להשקעה.