נשמח לתת לך שירות!
בשנים האחרונות במהלך עבודתי השוטפת אני נתקל יותר ויותר במקרים של חריגות בניה ותוספות בניה שלא עפ"י היתר.
תופעה זו הולכת ותופסת תאוצה כאשר בערים מסוימות , העירייה נוקטת בגישה לוחמנית ומצליחה למנוע את התפשטות התופעה ואילו בעיריות מסוימות, העיריה נוקטת בגישה יותר סלחנית ובערים אלו ניתן להבחין בחריגות גדולות.
בתחילה אציין כי מעבר לעבירה הפלילית הקיימת בבנייה ללא היתר, קיים גם הפן הבטיחותי של העניין.
לפני מס' שנים בעת ביקור שערכתי בדירה בשכונת רמת בית שמש ב' הבחנתי כי בעל הדירה אשר דירתו בקומת הקרקע , חפר את כל הגינה ובעצם יצר דירה נוספת מתחת לשטח של דירתו.
בעת הביקור הבחנתי כי במהלך החפירות, נחשפו ע"י בעל הדירה כלונסאות הבניין על מנת למקסם את שטח הניצול של הקומה.
כמובן שהסבתי את תשומת לבו לעניין הבטיחותי תוך ניסיון להבין האם התייעץ טרם חפירתו עם קונסטרוקטור על מנת לוודא כי אינו פוגע בחוזק המבנה ושחס וחלילה לא תתבצע קריסה באחד הימים.
זהו מקרה אחד מיני רבים אשר בעל דירה לוקח את החוק לידיו ובכך אף מסכן את כל דיירי הבניין.
כאמור, קיימות עיריות אשר מקפידות מאוד בעניין חריגות בניה, נשלחים פקחים באופן שוטף לרחובות הערים על מנת לזהות חריגות ובמידת הצורך הגשת כתב אישום והריסה.
עיריית מודיעין כדוגמא הינה אחת מהעיריות אשר מקפידה על עניין חריגות הבניה החל מהחריגה הפשוטה ביותר וכלה בתוספת יחידות וכיוצ"ב.
שמירה זו על מבנה אחיד ועל העדר חריגות בניה, משרתת בסופו של יום גם את האזרח הקטן אשר אזור המחיה שלו נשמר בצורה יפה ואסתטית ולא נוצר מצב בו המבנים "מתכערים" כתוצאה מסגירות פירטיות שאינן תואמות את האזור.
באזורים מסוימים כמו בקסטל ( מבשרת ציון) אשר במהלך השנים נעשו חריגות בניה רבות נאלצה העירייה ליזום תוכנית חדשה אשר באה להכשיר את שטחי הבניה בחריגה וכך נולדו תוכניות חדשות אשר גוררות עימן היטל השבחה.
בעיר בית שמש, בחלק מהאזורים ניתן להבחין בתופעה דומה כאשר התב"ע מתירה זכויות בניה מסוימות ובפועל אנשים בנו שטחי בניה גדולים בצורה משמעותית מהתב"ע.
בחלק מאזורים אלו אכן בוצע שינוי תב"ע וזכויות הבניה הוגדלו על מנת להתאים למצב הקיים.
הן ברחוב נחל יעלה ,הן ברחובות סיני ומצדה והן בגבעת סביון הוגדלו שטחי הבניה בין היתר בשל תופעת החריגות.
רבים שואלים אותי מהי השפעת החריגות בעת ביצוע עסקה במקרקעין?
>בראש ובראשונה יש לחזור ולהבהיר כי שטחי בניה אשר אינם חלק מההיתר או שנעשה שימוש בניגוד להיתר, אינם נלקחים בחשבון בעת עריכת חוות דעת לבנק למטרת לקיחת משכנתא.
בחלק גדול מהבניה העצמית, אני נתקל בלווים אשר בונים קומת מרתף בניגוד להיתר הבניה ומצפים לממן את בניית המרתף דרך המשכנתא.
כל הבנקים למשכנתאות מנחים באופן חד משמעי לעניין זה , וההנחיה קובעת כי שטחי בניה אשר נבנו או השימוש בהם בניגוד להיתר, אינם יילקחו בחשבון ומעבר לכך, יש להפחית עלויות התאמה להיתר.
בנוסף, קיימים בנקים אשר בעת קבלת הדוח מהשמאי ובחינת נפח החריגות, לא יסכימו לתת משכנתא כלל.
לכן , בטרם רכישת הנכס, על הלווה לקחת בחשבון כי השטח בחריגה לא יילקח בחשבון בחוות הדעת וכפועל יוצא, שווי הנכס ללא החריגה נמוך יותר מסכום הרכישה ומשכך ההלוואה תהיה נמוכה יותר.
בנוסף, יש לקחת בחשבון כי שטחים אשר נבנו ללא היתר, עבירה זו הינה עבירה פלילית ובעל הנכס צפוי לקבל כתב אישום בעניין זה.
יש מקרים לא מעטים אשר בהם מחייבים את בעל הנכס להרוס על חשבונו את חריגת הבניה וכן לשלם קנס לרשות המקומית.
לפיכך, קיים סיכון כי אותה תוספת שכיום מכניסה שכירות יפה , תיהרס או תיאטם ואז אותה הכנסה תיפסק.
יש לקחת בחשבון כי גם פיצול הנכס ליחידה משנית הינה בניגוד להיתר ובניגוד לתב"ע החלה על המקרקעין.
גם כאשר השטח המפוצל מהווה חלק משטחי הבניה המאושרים והשטח המאושר פוצל ליחידת מגורים עיקרית ויחידת מגורים משנית. גם במקרה שכזה מדובר בחריגה מהיתר בשל העובדה שהיתר הבניה הינו בעבור יחידת מגורים אחת והתב"ע מאפשרת יחידת מגורים אחת ולא יותר.
לכן המלצתי היא כי גם כאשר רוכש פוטנציאלי רואה מול עיניו הכנסה נוספת מיחידה ללא היתר או אינו חושש מהגדלת הסלון ע"ח מרפסת וכו', בטרם הרכישה ייבצע בדיקה במחלקת הפיקוח באותה עירייה ויבדוק מה מצב החריגה? האם כבר היה דו"ח פיקוח? האם הוגש כתב אישום? ומהי מדיניות העירייה בחריגות דומות.
בשנים האחרונות אני נתקל במקרים לא מעטים בהם הרוכש לא ידע כלל כי קיימת חריגה או במקרים קיצוניים יותר השימוש בנכס הינו בניגוד להיתר ולתב"ע.
הדבר קורה בעיקר באזורים ותיקים מאוד כאשר במהלך השנים חל שינוי בשימוש במבנה וזאת ללא קבלת היתר ובניגוד לתב"ע החלה על המבנה
לדוגמא, לפני כשנה התבקשתי לבצע חוות דעת בעבור אחד הבנקים לדירה שנרכשה בשכונת גבעת שאול בירושלים.
כאשר הגיע שמאי מטעמי, הבחין השמאי כי חלונות הדירה ממוקמים גבוה , בחלק העליון של הקיר מה שעורר את חשדו.
>כאשר הוצגו בפני מסמכי הרכישה, לא צוין דבר בחוזה המכר וצוין כי מדובר בדירת מגורים בקומת הקרקע.
גם בנסח הרישום ובתיק הבית המשותף, צוין מהות הנכס- דירה ואף תשריט הבית המשותף היה של הדירה במצבה כוללת מטבח, חדר רחצה וחדרי מגורים.
בשל העובדה כי לא נחה דעתי בעניין מיקום החלונות, בוצעה ע"י בדיקה באגף ההנדסה של עיריית ירושלים.
מעיון בהיתר הבניה התברר כי הקומה כולה הינה קומה אשר מוגדרת בהיתר הבניה כ- תעשיה ובמהלך השנים הוסבה ע"י המתגוררים למגורים.
כמובן, שבמקרה שכזה הרוכש לא יכול לקבל משכנתא בעבור הנכס מכיוון שבייעודו אינו מגורים ובהיתר הבניה אינו מגורים אלא תעשיה.
כאשר הבהרתי זאת לרוכש, טען בפני כי גם בנסח הרישום מצוין הבית כדירה.
הבהרתי לו כי רישום הבית המשותף נעשה בהתאם לשימוש בפועל ולא נערכת בדיקה של תיקי הבניין על מנת לבחון היתר בניה של כל יחידה ויחידה.
במידה והרוכש היה מבצע חוות דעת טרם הרכישה , היה מקבל משמאי המקרקעין את המידע הנדרש ויכל לקבל החלטה נבונה האם מעוניין לרכוש את הדירה ובאיזה מחיר.
זהו מקרה אחד מיני רבים אשר מחדדים את הצורך בבדיקה של היתרי הבניה טרם הרכישה.
יש מקרים רבים בהם המוכר שהינו בעל עניין מציין בפני הרוכש כי "הכל בסדר" והמרפסת נסגרה באישור כבר לפני המון שנים.
רק לאחר חתימת החוזה , כאשר מגיע השמאי מטעם הבנק ומגלה כי המרפסת נסגרה ללא היתר, וכי הסכום אשר בו נסגרה העסקה מגלם את סגירה זו ולכן יש לנטרלו מהשווי, נוצר מצב בעייתי בו ללווה אין כסף להשלמת העסקה והוא חשוף להפרת החוזה.
בדרך כלל בחוזה המכר , מגן על עצמו המוכר ורושם כי הרוכש מצהיר כי בדק וראה את המצב התכנוני ורוכש את הנכס לאחר הבדיקה ללא טענות כלפי המוכר.
הרוכש מוצא את עצמו חשוף, ללא יכולת השלמת המימון וביצוע העסקה.
לכן, קיימת חשיבות רבה לבדיקת היתרי הבניה טרם חתימה על חוזה הרכישה, הבנת כלל הנתונים בטרם קבלת ההחלטה האם לקנות ובאיזה מחיר.
קיימות צורות רבות של חריגות בניה כאשר מי שאינו מתעסק בצורה שוטפת בנדל"ן אינו מודע כלל לכך כי מדובר בחריגה.
אתן מס' דוגמאות:
בניית מדרגות גישה חיצוניות המובילות לקומת עליית גג/ מרתף וכו'.
סגירת מדרגות מקשרות בין הקומות והפיכת הבית לשתי יחידות דיור.
יצירת קומה נוספת בתוך הבית ע"י בניית קומת גלריה בחלל כפול.
קירוי מרפסת פתוחה.
צרוף מרפסת שרות לשטח עיקרי של הנכס.
פתיחת פתח בתקרה קומה עליונה למדרגות גישה פנימיות המובילות לקומת הגג.
הסבת שטח חניה לשטח למגורים.
פתיחת חלונות בקירות חיצוניים.
פתיחת דלת יציאה מחצר הבית לרחוב.
לעיתים, מציין בפני בעל נכס כי הבית בנוי כמו התוכניות בדיוק אין תוספת של מ"ר אחד, רק שוכח לציין בפני כי הבית חולק למס' יחידות עצמאיות.
פיצול זה הינו בניגוד להיתר הבניה גם אם קונטור הבית נותר בדיוק כמו בהיתר אך התוכנית החלה על המקרקעין מתירה יחידה אחת למגרש ולא 4 ולכן קיימת חריגה מתוכנית. כמו כן, בדרך כלל בין הקומות חייבות להיות מדרגות מקשרות על מנת ליצור רצף מגורים אחד וכאשר מחולק למס' יחידות בחלק גדול מהמקרים סוגרים מדרגות אלו ויוצרים יחידות עצמאיות לגמרי.
לכן, גם במקרה ששטח הבניה תואם לתוכנית ההיתר אך הנכס חולק למס' יחידות , מדובר בחריגת בניה .
לעיתים נעשה שימוש בעיקר בבתים צמודי קרקע בעליית הגג לשם מגורים.
בעל הנכס מדגיש בביטחון כי מדובר בגג שמהווה חלק מהבית. אכן, הגג מהווה חלק מבית המגורים אך לא כך הדברים מבחינת הרישוי.
יש לבחון בתוכנית היתר הבניה, בעמוד טבלת השטחים האם השטח בעליית הגג מהווה חלק מהשטחים לרישוי או שאינו מופיע כלל.
לעיתים בהתאם לתשריט ההיתר אין כלל גישה לקומת עליית הגג ולכן עצם פתיחת הפתח לעליית הגג והשימוש בה הינו בניגוד להיתר.
לעיתים קיים פתח לעליית הגג אך מצוין מפורשות כי מדובר בשטח טכני בלבד – לא למגורים ולכן כל שימוש אחר הינו בניגוד להיתר.
בדוגמא זו ניתן להבחין כי למרות שהגג מהווה חלק מהבית , בקונטור של בית המגורים, עצם השימוש בו כמגורים הינו בניגוד להיתר.
חשיבותו של שמאי המקרקעין בטרם ביצוע עסקת המקרקעין הינה חשובה מאוד גם לעניין קביעת מחיר העסקה אך בראש ובראשונה לעניין המצב התכנוני והרישוי על
מנת לתת בידי הרוכש הפוטנציאלי את מירב הכלים על מנת לקבל את החלטתו המושכלת, הן לגבי המחיר והן לגבי הסיכון אותו מוכן לקחת על עצמו ברכישה.
כמו כן, עניין מימון העסקה הינו חשוב ולכן על הרוכש לדעת טרם הרכישה האם יוכל לממן מכספי הבנק את הרכישה או שכתוצאה מחריגות הבניה תהיה לו בעיה במימון מול הבנק.
לעיתים בהתאם לתשריט ההיתר אין כלל גישה לקומת עליית הגג ולכן עצם פתיחת הפתח לעליית הגג והשימוש בה הינו בניגוד להיתר.
לעיתים קיים פתח לעליית הגג אך מצוין מפורשות כי מדובר בשטח טכני בלבד – לא למגורים ולכן כל שימוש אחר הינו בניגוד להיתר.
בדוגמא זו ניתן להבחין כי למרות שהגג מהווה חלק מהבית , בקונטור של בית המגורים, עצם השימוש בו כמגורים הינו בניגוד להיתר.
חשיבותו של שמאי המקרקעין בטרם ביצוע עסקת המקרקעין הינה חשובה מאוד גם לעניין קביעת מחיר העסקה אך בראש ובראשונה לעניין המצב התכנוני והרישוי על
מנת לתת בידי הרוכש הפוטנציאלי את מירב הכלים על מנת לקבל את החלטתו המושכלת, הן לגבי המחיר והן לגבי הסיכון אותו מוכן לקחת על עצמו ברכישה.
כמו כן, עניין מימון העסקה הינו חשוב ולכן על הרוכש לדעת טרם הרכישה האם יוכל לממן מכספי הבנק את הרכישה או שכתוצאה מחריגות הבניה תהיה לו בעיה במימון מול הבנק.